Comprar lícitamente bienes a precio de huevo, con descuentos del 30, 50 y hasta del 60 por ciento sobre el avalúo comercial, es el libidinoso encanto que tienen los remates. Este es un negocio que en el Valle del Aburrá y el Oriente Cercano mueve anualmente más de 54.000 millones de pesos, con beneficios y privilegios que se concentran en un cartel que tiene tatuadas las iniciales de los nombres de personajes como J.A., A.U.P., R.D., W.C., A.C., P.M. y A.M.
Sus rostros, y el de sus parientes y colaboradores, son archiconocidos en los juzgados civiles del Palacio de Justicia José Félix de Restrepo. También en el piso 16 del Banco Popular, en donde se realizan martillos y subastas comerciales. Todos son igualmente familiares para un abogado próximo a cumplir 40 años de especialización en procesos ejecutivos hipotecarios. Cuando recién estrenaba su título veía en un remate a cinco o seis personas. Siempre eran distintas y tocaba esperar a que las casas, lotes o maquinaria bajaran al 40 por ciento de su valor para cerrar el remate. "De 15 años para acá se ven las mismas caras. El original cartel de los remates no pasaba de seis personas y ellos siguen ejerciendo un fuerte control sobre esta industria".
Pero ahora ni están unidos cual siameses, ni actúan solos en el parque. La primera razón es el dineral en juego. Según la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, en 2006-2009 se movieron en remates más de 219.440 millones de pesos.
En un solo juzgado civil de circuito se remataron bienes muebles e inmuebles por más de 3.771 millones de pesos, entre el 2004 y lo corrido del presente año. Suponiendo el mismo comportamiento en los otros 16 despachos, se llegaría a una cifra de 64.107 millones de pesos durante el período anotado. Y eso, sin contar con el balance de los 27 juzgados municipales, el Banco Popular y las notarías, en donde también se realizan estas diligencias.
Tanta plata despierta pasiones y divisiones. El cartel no actúa como un Llanero Solitario. Cada personaje ha ido conformando su grupo de confianza y, en ocasiones, colisionan. El caso más sonado ocurrió hace un par de meses, entre dos apostadores clásicos. Se remataba un inmueble, con precio base de 51 millones 400.000 pesos. Uno de los postores se le atravesó al otro y el precio subió a 64 millones 900.000 pesos. El "sobrecosto" terminó en una pelea, a puños, que obligó a los jueces a solicitarle a la administración que para los próximos remates se reforzara la vigilancia policial.
El reinado del cartel está en remojo. De hecho, hay zozobra en su interior, porque a esta mina de oro están ingresando fuertes inversionistas, entre los cuales hay capitales non sanctos que buscan el blanqueo o lavado de activos. "Aunque sepan que van a perder un remate, algunos depositan en el Banco Agrario 150 millones de pesos o más, pues con ello aseguran la posesión legal de un título", confirman fuentes de la Fiscalía.
Las autoridades, que tradicionalmente pocas bolas le paraban a este asunto, ya comienzan a despertarse, porque en esta danza de millones hay chance para fortunas de todas las tallas.... si el cartel se los permite. "Es que no dejan meter a nadie", exclama una mujer que lleva más de 30 años oficiando como auxiliar de la justicia, en calidad de secuestre. "Ellos no quieren que nadie más se beneficie y si dejan que eso pase, hay que pagar por ello".
Sus cuentas son elementales. Si una persona quiere una casa o apartamento que se va a rematar por el 50 por ciento de su avalúo, estos señores le aseguran la vuelta, pero pagando el equivalente al 65 por ciento. Ese margen de 15 puntos es para ellos, a la manera de una comisión de éxito.
"Cuando una propiedad les interesa, es difícil disputársela", confirma un abogado, que en las últimas dos décadas ha gastado zapatos por montones recorriendo los juzgados civiles. Las estrategias de persuasión son variadas. Por ejemplo, en el remate de una casa de 90 millones de pesos, por el 50 por ciento, el postor líder puede reservar 10 millones de pesos para repartir entre los otros interesados, a fin de que no participen en la puja. O, al contrario, si un "advenedizo" quiere obtener ese bien, le dan la opción de pagar para satisfacer su deseo. Si no le suena ninguna de las dos y va a la puja, hay una alta probabilidad de que sea molido, al presionar al alza el precio y dejarlo en un punto tan alto que pierda sus encantos.
Por eso, dicen en los juzgados, es frecuente ver la "payasada" de 15 ó 20 personas que consignan en el Banco Agrario el 40 por ciento del avalúo del bien para entrar en el remate, pero al final solo uno participa. O nadie actúa, de manera que se declare desierto el proceso y el costo de adquisición baje del 70 al 50 y luego el 40 por ciento.
La ley del silencio
Las escenas de los juzgados civiles se replican en el Banco Popular.
¿Para dónde va?, le preguntan emisarios del cartel a la gente. Los ingenuos responden que van para un remate, en el piso 16, ante lo cual los "ilustran" de tal manera que les matan el interés de pujar por los inmuebles. ¿Alguien ha sido presionado?, indagan en voz alta los empleados del banco al iniciar el ritual. Con tan punzantes ojos encima ni las águilas se atreven a decir algo, pero luego, en privado, no falta el que confiesa que le ofrecieron dinero o lo amenazaron para que comiera callado. Nada ganan con ello, porque el banco no tiene manera de frenar el remate. Para que surta algún efecto, la denuncia formal tendría que ponerse ante la Fiscalía.
Las presiones son como las brujas. Sin embargo, funcionarios del Consejo Superior de la Judicatura, seccional Antioquia, reportan que ningún juez civil está hoy bajo amenaza. Tampoco se han recibido quejas de ciudadanos. ¿O sea que el cartel no tiene una máquina de terror, como muchos temen? Nadie da una respuesta definitiva. Pero algunos lanzan esta hipótesis: Ellos ya dieron una clara señal de poder, cuando amenazaron de muerte, a través de carteles que colgaron en el mismo Palacio de Justicia, a la Juez de apellido Escobar Camargo, hoy pensionada, quien se atrevió a enfrentarlos. "¿Para qué más intimidación?", comentan esas mismas voces.
La red de servidores del cartel está bien urdida. Fuentes del Banco Popular cuentan que en el remate de una amplia y vieja casa, situada en el centro de Medellín, participó un abogado en representación de una universidad. El profesional hizo la consignación en el Banco Agrario y cuando llegó a la oficina ya registraba tres llamadas de personas que querían hablar con él del remate y que estaban dispuestas a ofrecerle dinero para que no presentara oferta o a pedirle plata para que otros se abstuvieran de entrar en la competencia. ¿Quién les dio sus datos? A las directivas de la U. el asunto les olió tan maluco, que optaron por marginarse del negocio.
Unos meses después, la misma universidad participó en la subasta comercial de una casa en el Banco Popular. El abogado tenía autorización para pujar hasta 900 millones de pesos. Para su fortuna, y la de los accionistas de la U, no apareció nadie a competirle y se la adjudicaron por 630 millones de pesos. Por algo dicen que unas son de cal y otras de arena.
No obstante, negocios de este calibre son tan escasos como los tréboles de cuatro hojas. De hecho, uno de los mayores remates judiciales en la historia local, (y quizás el campeón) apenas está en ciernes. Se trata de un hotel, ubicado en el centro de la capital antioqueña. Tiene cinco pisos y tres locales comerciales. Sus dueños se colgaron en el pago de 1.000 millones de pesos, según confirma el abogado del banco acreedor. El inmueble fue avaluado en 3.299 millones 114.158 pesos. El 21 de mayo de 2010, a las 8:30 a.m. intentó subastarse por el 70 por ciento de su avalúo, o sea 2.309 millones 379.911 pesos. Los interesados debían consignar el 40 por ciento del avalúo, equivalente a 1.319 millones 645.663 pesos. Esa vez no hubo postores. Ahora está pendiente una nueva fecha de remate, pero ya por el 50 por ciento del avalúo. Eso significa que un inversionista se podría llevar por un poco más de 1.649 millones de pesos algo que vale cerca de 3.300 millones de pesos.
Esta es una oportunidad de grandes ligas y para liquidar de contado. Al que le adjudiquen el hotel debe pagar el dinero restante dentro de los tres días siguientes. Semejante exigencia de liquidez, dicen especialistas en el tema, hace que bocados tan exquisitos estén reservados para potentados. Con más plazo, quizás un pool de medianos inversionistas podría animarse a salir de compras.
Aunque muchos no lo crean, también hay espacio para pequeños capitalistas, eso sí, bien informados y conectados.
El pasado 8 de junio, a la 1:00 p.m., un hombre de las leyes concurrió al remate de un local comercial. Durante dos horas estuvo inquieto, mirando con visible ansiedad a ver si aparecía, según dijo, una de las 40 ó 60 personas que habitualmente se mueven en este mundo. Su solitaria apuesta, de 8 millones de pesos, resultó ganadora de un inmueble que comercialmente vale 25 ó 30 millones.
A primera vista se ganó un problema. El avalúo oficial es de 20 millones de pesos. En Impuesto Predial se le debe al Municipio de Medellín 9,6 millones de pesos, que le descuentan de los 8 millones que ya pagó. Súmele 600.000 pesos adeudados a la Dian. Más 90 millones en cuotas de administración, que el nuevo dueño entrará a pagar solidariamente. Dado que la copropiedad fue negligente en el cobro de esa cartera, buena parte de la obligación está prescrita, de suerte que ese culebrón podría desinflarse y quedar en 4 millones. Al sumar y restar, incluyendo un 3 por ciento de impuesto que va para el Consejo Superior de la Judicatura, y el 1 por ciento de Retefuente, el hombre estima que, en solo dos días de trabajo, se hizo a un negocio que le puede dejar, libres, 15 millones de pesos. ¡Nada mal!
"Sé que al llamado cartel mucha gente lo critica. Pero si no fuera por ellos, los bienes de personas agobiadas por sus deudas podrían terminar convertidos en mostrencos", exclama un curtido abogado. Cierto. Pero eso tampoco los convierte en ángeles.
En el 80 por ciento de los casos, anota un juez civil, el valor del remate es inferior al saldo de la acreencia. Que lo diga doña Nelly, quien en noviembre de 1999 compró una casa en un lote de 1.109 metros cuadrados, por 26,4 millones de pesos. En diciembre de ese mismo año cayó en mora en el pago del crédito y hoy su obligación está en 109,5 millones de pesos. Aunque el bien está avaluado en 117,5 millones de pesos, se alista para ser rematado por el 40 por ciento, o sea por 47 millones de pesos. Así alguno de los señores del cartel "le haga el favor", con ello no acabaría el calvario de doña Nelly.
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