Por Sara María Ramírez Londoño
Las tasas de interés, que en 2023 estaban cercanas al 17%, hoy rondan el 10%. Este factor es clave para la adquisición de vivienda en las ciudades. La compra de casas usadas se fortalece en Colombia.
El panorama para el sector de la construcción tiene un nuevo aire con la decisión de las tasas de interés de adquisición de vivienda para el segundo semestre del año, con el objetivo de dinamizar el mercado inmobiliario colombiano y facilitar el acceso a la vivienda, ya que fue uno fue uno de los sectores que más decreció en el primer trimestre del 2024.
Esta tasa de interés se refiere al porcentaje que las entidades financieras cobran por prestar dinero y varía dependiendo del banco y del tipo de préstamo. Existen dos tipos principales de tasas: La tasa fija que es aquella que no varía durante todo el periodo de vigencia del préstamo y le permite a la persona asegurar cuánto pagará mensualmente. Por su parte, la tasa variable puede cambiar, dependiendo de los factores del mercado y la economía, pero a menudo empieza siendo más baja que la fija.
En Colombia, los créditos hipotecarios también pueden ajustarse por el índice UVR (Unidad de Valor Real). Este varía según la inflación y asegura que el valor del dinero prestado se mantenga a lo largo del tiempo.
Esta reducción en las tasas de interés se convierte en una poderosa estrategia en el cometido de que pedir prestado sea más barato, aumentando el consumo. Esto significa, para los compradores o futuros propietarios, pagar menos en sus cuotas mensuales y tener una mayor posibilidad adquisitiva al contar con tasas que hoy rondan el 10% y que el año anterior llegaban hasta el 17%.
Según el ministro de Hacienda, Ricardo Bonilla, la caída en las tasas de interés ha ayudado a la reactivación del crédito e incluso ya se ve mayor intención de compra de vivienda.
Según explica Juan Santiago Vélez, gerente de Negocios de Novus Civitas, firma gestora de Serena del Mar, desarrollo urbano a gran escala ubicado en Cartagena, existen dos segmentos que se están moviendo mucho en esta ciudad, la segunda vivienda como una opción de inversión en la que se gana a través de la valorización y rentas cortas. Y por otro lado, el mercado de primera vivienda.
“Cartagena es una ciudad en constante expansión, y la gente le está apostando a inversiones seguras en proyectos urbanísticos que son planeados para el futuro, integrados con la naturaleza y con oportunidades para todos los segmentos socio económicos”, afirma.
El impacto es tal, que una familia que compró una vivienda de 195 millones de pesos, con un 20% de cuota inicial que puede pagar en 2 o 3 años mientras entregan el proyecto y que al momento de recibirla puede acceder a un crédito hipotecario por los 156 millones de pesos restantes; el año pasado hubiera adquirido ese crédito a una tasa del 17,5% y le tocaría pagar una cuota mensual de $2.250.000.
Hoy, con la baja en las tasas de interés, la cuota mensual sería de $1.600.000, una diferencia de 650 mil pesos mensuales que se estaría ahorrando.
Para Juan Arango Muñoz, inversionista en propiedad raíz y empresario de turismo, son varios los aspectos a tener en cuenta al momento de adquirir vivienda más allá de la tasa de interés del crédito.
“Es importante entender el proyecto como tal, evaluar el sitio, la calidad, la reputación del constructor y, ante todo, la proyección de la valorización para asegurar el beneficio al momento de revenderlo. Hoy siento que es confiable invertir en propiedad raíz, porque es una forma de asegurar el patrimonio de una manera tangible”, asegura Arango.
Según Camacol, la perspectiva de ventas para los próximos meses es positiva, ya que se espera que las reducciones de la tasa de intervención (o tasa de referencia) del Banco de la República se prolonguen hasta 2025.
No obstante, la dinámica dependerá de factores externos principalmente asociados a la política de vivienda y a la disponibilidad de recursos para la ejecución de programas de vivienda y reactivación en 2025.
Las proyecciones
Según el Informe Económico de Camacol, donde se especifican las proyecciones de vivienda, en un escenario de impulso de la banca y Gobierno se pronostica un crecimiento de 2,7% en las ventas en 2024, alcanzando las 146.531 unidades comercializadas. De esta forma, las reducciones más pronunciadas de las tasas de interés que se prevén en este escenario, lograrían contrarrestar la tendencia negativa de la comercialización vista en los últimos dos años, llevando a que los esfuerzos del sector privado se materialicen en nuevas ventas al finalizar 2024.
Reducir el desestimiento
Antioquia ha destinado casi $10.000 millones para reducir el desistimiento de vivienda a través de programas como Viva, con el cual la Gobernación, a través de la Empresa de Vivienda, entrega un aporte complementario al subsidio que ya tienen aprobado las familias para la compra de Vivienda de Interés Social por un monto de 7 SMMLV; y prioritario, por un monto de 10 SMMLV.
Durante este año, la Gobernación de Antioquia, a través de VIVA, ha desembolsado recursos complementarios a 1.219 familias por $9.478 millones.
“El mejor subsidio a la tasa de interés es una inflación bajita. Hoy las tasas de interés volvieron a ser históricamente muy competitivas, lo que facilita la compra”. - Eduardo Loaiza, Gerente Regional de Camacol Antioquia.
