En la casa de Johana Rojas todo era ilusión cuando firmaron en 2018 el fideicomiso para el pago de la cuota inicial de su vivienda de interés social, la primera casita que podían comprar y dejar al fin de ser arrendatarios.
El proyecto Flora queda justo en frente del apartamento donde viven en Itagüí, así que desde el principio empezaron a hacer cálculos de lo inspirador que sería ver cómo los trabajadores de Acierto Inmobiliario construían palmo a palmo su sueño.
Conseguir la cuota inicial de 36 millones de pesos no era fácil para su familia, con ingresos limitados las cuotas de 750.000 pesos mensuales pesaban como rocas, así como los aportes adicionales que debían hacer en febrero, junio y diciembre, con las cesantías y las primas de servicio.
“Era muy duro, pero no importaba porque se trataba de un esfuerzo que iba a dar fruto: nuestra casita”, dijo Johana.
Pero llegó la pandemia, todo el país tuvo que confinarse y la constructora, como era lógico, dejó de funcionar por varios meses por exigencia del Gobierno.
“Nosotros entendimos la situación, cuando pasó lo más difícil, en 2021, nos dijeron que iban a iniciar construcción y firmamos un otrosí para el cambio de fecha de la entrega, debían entregarnos en octubre de 2022”, relató Johana.
Para enero de 2022, ya Johana había pagado la cuota inicial y estaba lista para hacer su cierre financiero, pero el avance de obra no se veía por ningún lado. Desde su terraza contemplaba cómo apenas se habían levantado los primeros 10 pisos cuando de un momento a otro dejaron de asistir los trabajadores. Para octubre ya no había ninguna obra y en diciembre salieron hasta las secretarias de la sala de ventas.
“Las respuestas han sido pocas, que se quedaron sin plata, que son unas vacaciones, que desde la pandemia no se han podido recuperar, pero este es el punto que no sé cuándo me van a entregar porque falta más de medio edificio, pues esta torre es de 32 pisos y apenas llevan 10”, reclama Johana.
En la misma condición hay muchas otras familias, afectadas por el freno en las obras de la compañía Acierto Inmobiliario, que tras 20 años en el mercado flaqueó ante la crisis económica que vive el sector. Sus 38 obras están paralizadas.
Los proyectos están en diferentes etapas, por ejemplo, Lagos del Sur en Sabaneta está prácticamente construido, aunque no tiene servicios públicos. Varios de los compradores terminaron de pagar sus cuotas iniciales en 2021 y durante todo 2022 la constructora les ha cambiado la fecha de entrega, el último reporte indica que las unidades residenciales serían entregadas en junio de este año.
Diego Ortiz se sintió muy afortunado cuando en 2020 logró negociar el último apartamento disponible en el proyecto Manzanares de la Cuenca, en Envigado. “Nos dijeron que ya habían ajustado las fechas de entrega por los retrasos de la pandemia, que lo entregaban con toda seguridad en septiembre de 2021, que como podía ver, la primera torre ya estaba casi lista”, recordó.
Su historia tiene una complejidad adicional, los retrasos para la entrega del inmueble superan el año y medio y ya perdió hasta la posibilidad de acceder al subsidio de vivienda no VIS que otorgó el gobierno nacional hasta diciembre pasado.
Cuando empezaron a surgir noticias sobre los incumplimientos en la entrega de apartamentos y el freno en las obras, Sandra Agudelo decidió no pagar más las cuotas a las que se había comprometido en el fideicomiso para la compra de su apartamento en el proyecto Reserva de San José en Itagüí, sentía que si la constructora no cumplía con su parte ella tampoco tenía que cumplir con la suya, la constructora solo ha removido tierra pero la construcción no avanza.
Alianza Fiduciaria, que es la fiducia de la mayoría de los proyectos de Acierto Inmobiliario, le entregó un reporte que indica que a octubre pasado “la programación de la torre 1 tiene un avance real del 5%, vs un teórico del 29% con 235 días de atraso no recuperables; se da un paro de actividades del proyecto por temas de flujo de caja hasta nueva orden”.
Ahora Alianza Fiduciaria le está cobrando siete cuotas pendientes y más de 1,6 millones de pesos en intereses de mora. Una cuenta que sin duda seguirá creciendo.
Cuando se les pregunta a los compradores si leyeron los términos de los contratos que firmaron para la constitución del fideicomiso, algunos lo niegan y otros dicen que lo leyeron pero no entendieron y que confiaron plenamente en las fechas y demás información que recibieron en la sala de ventas.
Los testimonios recogidos aquí son solo una muestra de las cerca de 20.000 personas que están pagando los 38 proyectos sobre planos de Acierto Inmobiliario, según cálculos de su gerente Juan Guillermo Barrera, cerca de 4.000 familias pueden estar en un estado de incertidumbre por retrasos en las entregas, asunto que la empresa quiere mitigar con las decisiones tomadas en las últimas semanas.
El drama de la constructora
En sus 20 años de trayectoria, Acierto Inmobiliario ha entregado más de 20.000 unidades de vivienda, y esa experiencia la ha catapultado como una compañía con solidez económica, tanto, que pocas empresas del sector tienen semejante cantidad de proyectos activos.
“Pero nadie esperaba una pandemia”, afirmó Barrera, quien asumió el liderazgo de la compañía en enero de 2023. Es un hecho que el confinamiento le dificultó mucho la vida al sector de la construcción, la parálisis en las obras mientras seguían pagando créditos y los clientes pidiendo reducción de cuotas porque habían visto mermados sus ingresos, hacían mella en el flujo de caja.
Y una vez normalizadas las condiciones, empezaron los desabastecimientos de materiales, el aumento de las tasas de interés, la devaluación del peso (dólar a $5.000) que llegó con el incremento del precio de los insumos.
“Si en 2019 un proyecto nos costaba 100 hoy el mismo proyecto cuesta 140, pero nadie está dando más por él, el cliente paga lo mismo, el banco presta lo mismo y entonces toda la carga le queda al constructor”, explicó Barrera.
Por eso en los últimos meses de 2022 la compañía no soportó más la situación y frenó casi todas las construcciones.
Ante esa situación empezó a buscar soluciones y por eso nombró a Barrera como gerente, pues su experiencia de 20 años en el sector financiero podía ayudar a que se resolviera el problema que en este caso no era constructivo sino de plata.
Y finalmente los socios decidieron capitalizar a la constructora, con 30.000 millones de pesos en efectivo y 70.000 millones de pesos en activos no estratégicos como lotes y apartamentos, de modo que sirvieran de garantía bancaria para conseguir los recursos faltantes.
“Desde esta semana retomamos algunos de los proyectos y esperamos que a lo largo del mes de marzo tengamos trabajos en los 38 desarrollos”, anunció Barrera.
Según su relato, es posible que algunos proyectos que fueron vendidos con mucha antelación signifiquen pérdidas para la empresa, porque con lo que los futuros propietarios pagarán no alcanzará a cubrirse el costo total de la construcción. Espera que en parte ese sobrecosto pueda resarcirse con la venta de los apartamentos disponibles en otros proyectos.
“Podemos dar 100% de tranquilidad al sector de que habrá finalización de nuestros proyectos conservando las características pactadas con nuestros clientes y ninguna inversión está en riesgo”, aseguró el gerente.
Incluso, la compañía le ha manifestado a algunos de los clientes de vivienda de interés social, especialmente los que tomaron el proyecto con mucha antelación, que se les sostendrá el precio del último año de entrega pactado. Es decir que a quienes les debía entregar en 2022 no les cobrará el reajuste del 16% que tuvo el salario mínimo.
Los mea culpa
Barrera reconoce que para llegar a este punto la constructora cometió dos errores: el primero no comunicarse con sus clientes de forma adecuada, porque detrás de cada decisión de compra de las familias hay unas expectativas que reconoce que no se han cumplido.
“Las familias tienen sueños y están tomando decisiones con base en una fecha de entrega, y cuando incumplimos con ella trastornamos todos sus planes. Entendemos sus incertidumbres”, dijo el gerente.
De hecho, la compañía está creando el área de servicio al cliente con personas capacitadas para “atender exclusiva y oportunamente las solicitudes y requerimientos de todos los compradores”, se espera que esté lista durante este primer trimestre.
El otro error que cometieron antes de la pandemia –seguramente impulsados por el buen desempeño de la compañía, de la economía nacional y especialmente del sector de la construcción– fue aprovechar la liquidez que tenían para comprar varios lotes en el área metropolitana.
“Para garantizar la continuidad del negocio en los próximos 5 o 6 años lo que más se necesita es tierra, en Medellín casi no hay para vivienda de interés social, y la poca que hay está muy competida, y lo mismo empieza a ocurrir en los municipios cercanos. Por eso decidimos comprar muchos lotes. Con lo que tenemos hoy, si no compráramos un solo metro cuadrado más, donde construir proyectos por 6,5 billones de pesos”, afirmó Barrera.
En su lógica, para una constructora que no se hubiera aprovisionado tanto de lotes era más fácil solventar la crisis, porque tenía más liquidez.
“Lo que han decidido los socios es que algunos de esos lotes se pusieron en venta o se entregaron como garantía a los bancos para sobrellevar la operación, pero las condiciones de todo el sector han cambiado, hace dos años todas las constructoras nos habrían arrancado esos lotes de las manos y hoy ya no hay tanto interés, porque la demanda ha mermado mucho y seguirá haciéndolo, al menos hasta 2024”, anotó el gerente.
Sobre esos datos da cuenta la Encuesta de Opinión del Consumidor de Fedesarrollo, que indica que mientras en enero de 2022 la disposición a comprar vivienda en Medellín estaba en -13,1%, para enero de este año era de -47,6%, lo que evidencia un deterioro de 34,5 puntos en solo un año.
Ya EL COLOMBIANO ha explicado en otros artículos las dificultades que los hogares están teniendo para concretar sus cierres financieros, de modo que puedan recibir los apartamentos que habían estado negociando años atrás. Las altas tasas de interés y la reducción de subsidios estatales para este fin les está haciendo más difícil acceder a casa propia. Y se prevé que la demanda va a seguir cayendo por varios meses.
Entonces, para Acierto Inmobiliario no es fácil salir de los lotes a un buen precio para mejorar su liquidez. Así que lo hará en gran parte a punta de crédito y de la capitalización de los socios: “Pero lo hacemos para cumplir. Ante este escenario adverso solo hay dos opciones, la primera entregarles los proyectos a los clientes para que miren cómo los terminan, y esa no es una opción admisible para nosotros, la otra es decirles ‘qué pena, les incumplimos, pero aquí seguimos para entregarles la casa de sus sueños’”.
Cuando los compradores con los que habló este diario supieron de la respuesta del gerente se alegraron de enterarse que este no era un sueño roto, y que era posible que en algunos meses ocuparan la casa que llevan años pagando.
“Nosotros no queremos problemas, lo que queremos es tener dónde vivir, porque ya tenemos ese derecho, porque las condiciones del negocio así lo decían. Entonces nos alegramos de saber que tienen la voluntad de continuar”, dijo uno de los compradores.
Todos saben que si desisten del negocio, con los mismo recursos no podrán comprar en ninguna parte, porque desde 2018 o 2019, años en los que muchos de ellos empezaron a pisar los apartamentos, el precio de la vivienda ha subido mucho, pero el miedo a perderlo todo los tenía en diligencias en las fiduciarias reclamando los recursos, aunque gran parte de ese dinero ya estaba convertido en las losas y los muros de lo que un día será su hogar
38
proyectos tiene activos la constructora Acierto Inmobiliario.
30%
se han incrementado los costos del sector de la construcción desde la pandemia.
100
mil millones de pesos capitalizaron los socios de Acierto Inmobiliario para continuar con la operación.
