Fondos de inversión, la oportunidad para entrar al mercado inmobiliario en EE.UU.
Fondos de inversión, la oportunidad para entrar al mercado inmobiliario en EE.UU.
Al ver la posibilidad de dar el salto, Luz Eugenia y Juan Manuel empezaron una aventura que se ha transformado en una experiencia para recomponer un portafolio de inversión siempre gestionado con opciones tradicionales.
Lobby del complejo Century Real Estate Fund, en Doral, Miami Dade, Florida.
2024-02-05 8:36:31
29 de enero de 2024
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No es suficiente con tener vocación de inversionista para determinar en algún momento apostarle a un activo en el exterior. La decisión pasa no solo por aspirar a un retorno justificable, sino también por una gestión de identificar los diversos riesgos, conocer al socio administrador, así como las implicaciones legales y tributarias.
Eso fue lo que hicieron Luz Eugenia Mejía y Juan Manuel Restrepo*, con la intención de diversificar sus inversiones y explorar oportunidades como familia. Partieron de cero, en el sentido de no haber hecho antes alguna movida financiera por fuera del país, pero habiendo tenido experiencia con diversos activos e instrumentos de inversión, tanto de renta fija como de renta variable en el mercado nacional.
Después de consultar en Medellín, revisar diferentes fuentes de información e incluso ir a conocer en terreno el proyecto multifamily en el que estaban interesados en invertir, esta pareja de arquitectos se vinculó a Century Real Estate Fund, vehículo creado por Century Asset Management para desarrollar un complejo en Doral, Miami Dade, una de las zonas con mayor dinamismo inmobiliario en el sur de los Estados Unidos.
“Lo buscamos en el momento en que sentimos que teníamos que diversificar la inversión en el exterior”, explica Luz Eugenia, para quien “fue una sorpresa” encontrar que desde Colombia podían tener una inversión en el exterior, completamente legal y una oferta para el manejo diversificado de las inversiones, con alta rentabilidad. “Buena rentabilidad y en dólares”, anota Juan Manuel, su esposo.
El modelo multifamily en los Estados Unidos tiene cerca de90 años de historia y consiste en el desarrollo de un complejo inmobiliario que mezcla vivienda, comercio y servicios. Contrario a lo que por tradición sucede en Colombia, no está orientado a la venta por unidades, sino a la colocación en arriendo. En este caso, un gestor concibe el proyecto y a través de un fondo invita a inversionistas que ponen un capital y se hacen socios a cambio de una rentabilidad proyectada.
Interior de uno de los apartamentos que conforman el complejo creado por Century Asset Management.
Desde la óptica de la oportunidad de negocio para un inversionista, Alejandro Villegas, vicepresidente financiero de Conconcreto, destaca que la primera razón por la cual un futuro inversionista puede considerar la entrada a un fondo inmobiliario es la oportunidad de diversificar sus ingresos.
Tras año y medio de haber entrado al negocio, los esposos Mejía y Restrepo expresan no solo tranquilidad por la decisión tomada, sino también confianza en una inversión de mediano plazo, manejada por una compañía especializada en el mercado de La Florida, al que le ven buenas perspectivas.
“Uno se sorprende por el crecimiento de ese Estado y saber que así haya tenido momentos difíciles la economía de los Estados Unidos, pues el patrimonio está en un Estado que siempre ofrece oportunidades de crecimiento y el comportamiento es muy distinto a lo que es la propiedad raíz del país en general: es decir, así haya un momento difícil en la economía estadounidense, La Florida da seguridad y tranquilidad”, expresa Luz Eugenia, respaldada en lo que ha conocido sobre la creciente migración latinoamericana, lo que representa el turismo y la presencia de tantas empresas.
Y es que la dinámica inmobiliaria en La Florida es tan relevante que Miami ya es considerado el quinto mayor mercado metropolitano de los Estados Unidos. Todo ello, entre otras razones, debido precisamente al incremento paulatino de población, según la firma asesora en bienes raíces, Zillow.
Eso refuerza las razones por las cuales Juan Manuel reconoce que están “bastante contentos” con el paso dado. En alusión al proyecto, lo define como muy bien elaborado, con estándares de calidad muy altos, con una forma moderna de construcción, y de alta tecnología.
Luz Eugenia y Juan Manuel también destacan factores favorables para la eficiencia y la rentabilidad del proyecto multifamily, como la optimización de recursos, la planeación precisa, los diseños que apuntan al ahorro en materiales, logística impecable, con cero desperdicios y personal disciplinado y cumpliendo las normas. “Realmente se está trabajando en la productividad y en los tiempos de construcción”, afirma Luz Eugenia Mejía.
Para ella, la principal razón por la que optaron por esta apuesta que los tiene optimistas, fue poder ver un objetivo claro: “respaldado por una moneda fuerte (el dólar), con buen retorno, un proyecto bien gerenciado, con una proyección no solo en la construcción y el desarrollo sino también en la rentabilidad”, pues como complementa Juan Manuel, “el tema renta variable en Colombia se empezó a volver demasiado riesgoso y la moneda colombiana, también. Estábamos buscando algo que fuera más seguro; uno sabe que con renta variable tiene muchas más utilidades, que si uno se va a otro tipo de inversión la rentabilidad se castiga, pero realmente creo que aquí encontramos un intermedio con muy buenos niveles de rendimiento y en una moneda muy segura”.
Lobby del complejo Century Real Estate Fund, en Doral, Miami Dade, Florida.
Multifamily, esquema ganador
La firma desarrolladora Century Asset Management, constituida en 2021 por Century Homebuilders y Conconcreto, definió el horizonte de la inversión de este fondo multifamily a ocho años y la rentabilidad estimada entre 13 y 15% efectivo anual. Y que los 56 inversionistas que, como Luz Eugenia y Juan Manuel, hasta ahora ingresaron al proyecto, en poco tiempo empezarán a percibir ingresos por la vía de la renta generada por los arriendos. Cumplido el plazo de ocho años, cuando sea vendido el proyecto, recibirán otro ingreso para completar capital y retorno.
Ahora que el mundo asiste a unos ciclos económicos globales más cortos, con una secuencia de crisis más frecuentes durante lo corrido del siglo, el vicepresidente financiero de Conconcreto resalta que los proyectos multifamily suelen venderse en Estados Unidos como un tipo de activo anticíclico, ya que en la medida en que la economía está baja y las tasas de interés altas, la gente busca arrendar en vez de comprar y eso termina por mitigar el ciclo bajista frente al activo y la capacidad de generación de caja.
Además, la historia enseña que “cuando los ciclos golpean este tipo de activos, suelen reaccionar mucho más rápido que el resto del mercado y el resto de los activos”, capacidad que se debe a la característica del activo y la realidad del mercado, más en La Florida: la gente siempre necesita arrendar y el inventario es limitado.
Después de algo más de 20 años acostumbrados a transformar el ahorro en inversión a través de la bolsa de valores y, tras reconocer que antes había más certezas y ahora todo es tan inestable, los esposos Mejía Restrepo tienen claro que llegaron al lugar correcto, y relatan que no se conformaron con hacer un case, sino que también optaron por aumentar la apuesta. Solo pasaron por una duda grande, reconoce Luz Eugenia: ¿cómo se saca la plata del país para no tener líos? Pero eso fue resuelto satisfactoriamente porque siempre tuvieron asesoría legal por parte de Century Asset Management.
El vicepresidente financiero de Conconcreto enfatizó en que el fondo que lidera Century Asset Management resulta ser un activo muy interesante para los inversionistas desde el punto de vista del costo, pues adquieren en un complejo en que cada apartamento vale unos 365.000 dólares.
“Hoy, en un ambiente de tasas de interés altas y de tasas de capitalización altas, ese tipo de unidades se están vendiendo alrededor de 450.000 a 480.000 dólares. Están entrando al costo, a un proyecto que tiene una valorización importante y eso lo da porque los lotes se compraron hace unos tres años, la construcción se contrató hace dos años y la deuda hace uno o dos años”, precisó.
Y el tercer factor determinante es que “si bien es un negocio que tiene riesgo inmobiliario y de arriendo”, está basado en un modelo financiero conservador, en donde se puede esperar que el gestor profesional, en la medida que tenga ventanas de refinanciación y ventas, le entregue una mejor rentabilidad al inversionista que la esperada.
Precisamente, en referencia a los riesgos y cómo los aborda Century Asset Management, el directivo explicó que el proyecto tiene tres significativos: el riesgo de desarrollo: comprar la tierra, lograr los permisos y construir. En este caso, la tierra está comprada, los permisos obtenidos y la mitad del activo construido, “entonces el riesgo que le queda al inversionista es la construcción de la segunda mitad del activo; es un riesgo de alguna forma mitigado”.
También existe el riesgo de financiación, que es conseguir el crédito, ya la mitad se financió y queda por conseguir lo restante, que se espera cerrar en mayo o junio de este año. Y el tercer riesgo es el de mercado: lograr que los apartamentos y locales se arrienden a los precios esperados.
“Nosotros fuimos relativamente conservadores en la modelación financiera de lo que será el flujo del proyecto, modelamos con unas rentas por debajo de las que estamos encontrando en el mercado ya arrendando las unidades; y estamos modelando la venta final del activo a una tasa de capitalización conservadora, un poquito por encima de mercado, para no someter la rentabilidad a un incierto muy grande y ver que voy a vender al mejor precio en ocho años. Eso será un beneficio en caso de que se logre”.
Vale la pena anotar que en Colombia no existe una oportunidad comparable, ya que el mercado multifamily está por desarrollarse. Sin embargo, para tener una referencia, Alejandro Villegas planteó que la rentabilidad esperada del 14 % puede ser equivalente en pesos a una del 18 %, “que es muy buena frente a la que ofrecen otros fondos inmobiliarios en Colombia, que no hacen multifamily, pero hacen bodegas, oficinas”.
No es menos importante indicar que, así como Luz Eugenia y Juan Manuel encontraron como factor de confianza la cercanía física a los asesores de Century Asset Management en Medellín, también está esa posibilidad en Bogotá para quienes encuentren interesante la posibilidad de entrar a esta cartera inmobiliaria en los Estados Unidos, gestionada por una compañía que respaldan dos socios con conocimiento y experiencia sobre lo que es el mercado del sur de La Florida, donde es creciente el flujo de migrantes desde otras zonas de Estados Unidos, Europa y Latinoamérica, lo que ha hecho crecer la demanda de vivienda de manera constante.
De algún modo, eso lo confirma ZillowGroup en su informe de perspectivas del mercado de la vivienda en alquiler en 2024, según el cual el hogar promedio del país necesitaba gastar el 29,5 % de sus ingresos para el alquiler en noviembre de 2023, dato que antes de la pandemia era del 28 %. En Miami lo requerido es 43 % y en Nueva York 39,7 %.
