En Barcelona, que el año pasado recibió 12 millones de viajeros, empezó una “cruzada” en contra de los pisos o apartamentos turísticos, que de cierta manera recuerda lo que está pasando en Medellín. El Ayuntamiento no entregará más licencias a proyectos de esa clase y, además, en noviembre de 2028 dejarán de renovarse las 10.101 que hoy están activas.
Jaume Collboni, alcalde de Barcelona, dijo que la medida responde a un dramático incremento en el costo de vida. En la última década, el alquiler de vivienda se incrementó 68%, mientras que el precio para la venta escaló 38%. Para Collboni, es claro que esto debe cambiar antes de que empuje a los habitantes de toda la vida a marcharse.
Tras el anuncio, el diario El País de España mostró las dos caras. De un lado, anticipó una “batalla legal” que encabezarán los dueños de las viviendas turísticas ante el decreto que extinguirá su actividad; y de otro, los vecinos de estos inmuebles celebran la decisión.
Cita el testimonio de Nuria Escurriol, que ha habitado toda su vida en La Barceloneta, un barrio costero de Barcelona, y quien se queja de la inseguridad, pues ya no se sabe quién duerme en el apartamentos de al lado. “Vienen de madrugada (algunos turistas) borrachos y te llaman al citófono porque no saben ni dónde tienen las llaves”.
Pero Barcelona no es la única que trabaja en este –relativo– nuevo fenómeno. Lo vienen haciendo París, Viena, Berlín y Nueva York. O para no ir muy lejos, en Colombia, Medellín y Cartagena se empiezan a mover antes de que esta situación se convierta en una bomba de tiempo.
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La “lucha” paisa
Según cifras de Cotelco, en la capital antioqueña existen 5.900 hospedajes, y unos 3.450 corresponden a vivienda turística. Así mismo, datos apuntan a que hay 1.700 inmuebles que ofrecen este servicio sin contar con los permisos correspondientes. Mientras tanto, la llegada de turistas sigue a toda marcha, al mismo tiempo que los vecinos y miles de ciudadanos ven cómo suben de manera estratosférica los arriendos y piden soluciones.
De momento, no hay un proyecto en firme ni una salida concreta, pero el alcalde de Medellín, Federico Gutiérrez, prometió hace unos meses que pondría en cintura a esos alojamientos. “En edificios y urbanizaciones familiares no se seguirá permitiendo el uso de apartamentos o casas para temas de arrendamiento de ciclo corto donde se dedican al tema de la explotación sexual y la prostitución en nuestra ciudad y no dejan vivir a los vecinos tranquilos”.
A la espera de medidas parciales, o con la esperanza de que sean tan estructurales como en Barcelona, en el barrio de Santa María de los Ángeles, en El Poblado, se ha sentado un precedente: con pancartas y hasta marchas, sus vecinos están librando una batalla contra un proyecto de suites para turistas.
Una casa esquinera, construida en los años 50 y todo un emblema del barrio será demolida, pero en su reemplazo no se levantará precisamente otra casa para que habite una familia paisa tradicional como las que viven allí, sino se alista un edificio llamado Unik, con 108 suites hoteleras, 27 apartamentos y 2 locales comerciales.
Andrés Franco, líder de la zona, cuestionó que un proyecto de esta magnitud irrumpa en tal vez uno de los últimos fortines residenciales de El Poblado. “Bienvenido el turismo, pero que se respeten las condiciones de calidad de vida para los locales. Si se sigue permitiendo que en los diferentes barrios de Medellín se establezcan estos espacios de vivienda turística, no vamos a tener dónde vivir. La esencia es que el distrito avance en la regulación para que estos proyectos no se desarrollen en zonas residenciales”, dijo.
Cada día son más voces que piden una regulación antes de que el fenómeno se salga de control, mientras tanto los precios en la ciudad siguen subiendo. Según la plataforma inmobiliaria Properati, para vivir hoy en clase media en Medellín una persona necesitaría un sueldo de $5 millones al mes, en el entendido de que –según la Ocde– lo ideal es que un ciudadano destine máximo 40% de sus ingresos mensuales para pagar arriendo.
Esto ha generado un efecto en cadena que está empujando la demanda de inmuebles hacia sectores que hasta hace un tiempo no eran los más atractivos. Es así como San Antonio de Prado, con más de 174.000 búsquedas, La Candelaria (157.000) o Rodeo Alto (128.000) ya están entre los cinco más consultados para arriendo en Medellín, aseguró Properati.
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La otra cara
Del lado de quienes le sacan rédito a la renta corta, la perspectiva es otra. La Asociación Colombiana de Prestadores de Servicios Turísticos por Medio de Plataformas Digitales (Asohost) mostró, hace unos meses, su preocupación ante las declaraciones del alcalde Gutiérrez. Estimó que prohibir estos inmuebles generaría pérdidas del orden de 110 millones de dólares.
Por ello, Asohost exhortó a la Alcaldía de Medellín para trabajar en conjunto en la formalización y profesionalización de la industria de las rentas cortas y vacacionales en la capital antioqueña.
La agremiación también rechazó la estigmatización o vinculación de la explotación sexual con este sector, ya que si bien se han encontrado casos por ese delito en viviendas de alquiler turístico en Medellín, estos representan menos del 0,003% de los inmuebles que prestan el servicio.
Por su parte, voceros de comerciantes, en Provenza, aseguran que las campañas en la ciudad en contra de la “gentrificación” y el repudio a los casos de abuso sexual se han llevado por delante también a los “buenos turistas”, quienes se han sentido atacados, razón por la cual las ventas han bajado cerca de 30%, al menos en ese sector.
Ante los escándalos, la plataforma Airbnb precisó que ha mostrado a la Alcaldía de Medellín “su completa disposición para ayudar a combatir de manera colaborativa esta problemática”.
Por eso, Luis Masi, gerente de Políticas Públicas de Airbnb para América del Sur, expresó: “La plataforma Airbnb rechaza y condena cualquier tipo de trata y explotación. La plataforma está comprometida a continuar trabajando con autoridades de la Alcaldía compartiendo información aplicable y está dispuesta a utilizar su alcance global para ayudar en el esfuerzo mundial por acabar con la explotación y la trata de personas”.
En medio de este tira y afloje, en los últimos tres años la oferta de inmuebles para turismo ha tenido un incremento del 115%, asegura La Lonja. Por si fuera poco, la construcción de proyectos para ello también proliferó.
Entre el Área Metropolitana y Oriente Cercano, La Lonja ha monitoreado unos 30 iniciativas con precios entre los $7 millones y los $18 millones por metro cuadrado. Además, uno de los datos más certeros es que este negocio está moviendo $320.000 millones al año en estas montañas.
“En Colombia, existe un marcado interés de las personas por invertir en vivienda para alquilar. Aproximadamente el 20% de las viviendas nuevas construidas en el país son compradas por inversionistas e ingresan al mercado de arrendamientos, cifra muy superior a todos los países de la región”, explicó en su momento Federico Estrada, gerente de La Lonja.
No obstante, desde La Lonja se manifestó preocupación porque volvió a ser radicado el proyecto de ley (397 de 2024) que busca avalar las rentas cortas en copropiedades residenciales, mismo que se había caído hace unos meses en el Congreso. El gremio aclaró que por la intermediación del representante Daniel Carvalho se logró modificar el artículo que lo avalaba, por lo menos en primer debate.
Así, el texto aprobado hasta ahora establece que las rentas cortas estarán prohibidas en las copropiedades, a menos que sean autorizadas expresamente en el reglamento de la propiedad horizontal, por una asamblea general, a través de mayoría calificada (como hoy), aunque habrá que ver cómo termina su curso en el Legilsativo.
El pulso en el mundo
Mientras el pulso en Medellín parece apenas empezar, en Cartagena soplan vientos similares. Esta semana se conoció que la Alcaldía de esa ciudad prepara un proyecto de acuerdo para regular la vivienda turística, con el fin de identificar y vigilar los cambios que se están dando en los inmuebles de “La Heroica” y su efecto en el mercado inmobiliario.
“Nos corresponde disminuir las brechas tributarias entre establecimientos hoteleros y de alojamiento con las viviendas turísticas, ofreciendo una competencia equilibrada entre ambos y alcanzando mayor tributación por parte de los prestadores formalizados”, afirmó María Camila Salas, secretaria de Hacienda de Cartagena.
Según el diario local El Universal, el número de viviendas turísticas en esa ciudad se incrementó 6,5%, entre 2022 y 2023, pasando de 7.078 propiedades a 7.536.
Como se mencionó, grandes ciudades del mundo también tomaron cartas en el asunto. En Nueva York, desde septiembre del año pasado entraron en vigor nuevas reglas que prohiben alquilar apartamentos por menos de 30 días sin la presencia del anfitrión. Así mismo, estas viviendas deben cumplir normas específicas sobre construcción e incendios.
En el caso de París, se dispuso que quienes alquilan su residencia principal en plataformas como Airbnb solo pueden hacerlo un máximo de 120 días al año, mientras que las segundas residencias que quieran rentarse por más de 120 días deben convertirse oficialmente en vivienda turística amoblada.
También se resaltan medidas como las de Florencia, Italia, en donde este tipo de hospedajes fueron prohibidos en el centro histórico; mientras que en Berlín, capital alemana, se exige un permiso especial para operar espacios de renta corta, y en Múnich el permiso para esta actividad se limita a ocho semanas al año.
Así las cosas, las grandes ciudades que mueven el turismo mundial parecen marcar una senda que está por verse en Medellín. Este año la capital antioqueña ha recibido 359.000 turistas, y espera redondear más de 1,6 millones a diciembre. Mientras tanto, sus habitantes esperan respuestas.
