En dos años pasaron de 17,5% hasta el 9,3% efectivo anual y podrían estimular la demanda en Antioquia. No obstante, constructores advierten que 87 proyectos que lograron punto de equilibrio no han podido iniciar por trámites municipales.
El sector de la construcción es un pilar clave de la economía colombiana, no solo por su impacto en la generación de empleo, sino también por su capacidad de dinamizar más de 30 subsectores productivos.
Su influencia trasciende la actividad edificadora, impulsando la industria manufacturera, el comercio de insumos y el sistema financiero.
“No obstante, en los últimos años ha enfrentado un entorno desafiante, caracterizado por el alza en las tasas de interés, el mayor peso de la carga financiera sobre los hogares, la reducción de subsidios a la vivienda social y una desaceleración económica que ha afectado la confianza de compradores y constructores”, señala un reporte de la dirección de Investigaciones Económicas de Bancolombia.
Desde la perspectiva de los constructores agremiados en Camacol, la mirada es de optimismo para este 2025, que se ve como un año favorable y positivo por cuenta de las tasas de interés para crédito hipotecario desde el 9,3% efectivo anual, un hecho calificado como histórico, pues hace dos años se ubicaban en el 17% y 17,5%, es decir que se aprecia una diferencia notoria para que las personas a quienes en 2023 no les daban las cuentas, ahora puedan comprar vivienda.
Un elemento esencial en la dinámica de la edificación en los últimos meses ha sido la reconfiguración de los subsidios a la vivienda, especialmente el programa Mi Casa Ya, que enfrentó fuertes restricciones en 2024.
La Circular 0012 del 16 de diciembre de 2024 anunció la suspensión de nuevas postulaciones y la limitación en la cobertura de tasas de interés por agotamiento de cupos, reduciendo el acceso a vivienda para miles de familias.
“En un contexto donde los precios continúan al alza, la ausencia de subsidios ha profundizado la desaceleración del segmento de Vivienda de Interés Social (VIS), tradicionalmente el más dinámico del sector edificador”, anotaron los analistas de Bancolombia.
Frente a esa coyuntura, Eduardo Loaiza, gerente de Camacol en Antioquia, destacó el esfuerzo regional hecho por los gobiernos departamental y municipales, para otorgar una serie de subsidios que permitirán levantar unas 81.500 unidades de vivienda.
Esta iniciativa incluye recursos disponibles de las cajas de compensación (Comfama y Comfenalco Antioquia), y especialmente los 50.000 subsidios que ofrece la Empresa de Viviendas de Antioquia (Viva).
“Con estos recursos de subsidios para vivienda, más las bajas tasas de interés, las familias antioqueñas podrán alcanzar el cierre financiero para hacer realidad el sueño de por fin tener una vivienda propia”, enfatizó Loaiza.
Según el dirigente gremial, los subsidios del programa Mi Casa Ya que estuvieron llegando a Antioquia “eran una burla, desconocían al departamento. Antioquia no estaba en el mapa de los subsidios del Gobierno Nacional”.
El sector de la construcción en esta parte del país espera un año dinámico y lleno de oportunidades, impulsado por factores clave como la rebaja de la tasa de interés por parte del Banco de la República y su transmisión a las tasas de los préstamos hipotecarios para la compra de vivienda, así como la oferta de proyectos y las condiciones favorables para la inversión.
Cifras de Camacol señalan que la edificación en Antioquia inició el 2025 con cerca de 18.084 unidades de vivienda en preventa, lo que representa una oportunidad para quienes desean invertir en proyectos sobre planos y obtener valorización a futuro.
En total, el departamento contabiliza 379 proyectos en oferta. Es por eso que durante los próximos 24 meses, el sector observará un importante dinamismo con el inicio de la construcción de 236 iniciativas habitacionales, que sumarán más de 2,8 millones de metros cuadrados.
De esas 18.084 unidades de vivienda, el 62% corresponde a Vivienda No VIS, es decir 11.246. Otras 6.776 son la oferta VIS, que equivale al 37%. Y solo 62 unidades hacen parte del segmento de Vivienda de Interés Prioritario (VIP).
En este punto, surgen dos inquietudes. La primera es si 18.000 viviendas en preventa son suficientes para atender la demanda del departamento. A juicio de Loaiza, ese número es la mitad de lo que se requiere, pues cada año se constituyen 36.000 nuevos hogares en el departamento.
El segundo interrogante es sobre el bajo número de vivienda VIP en preventa, ¿por qué apenas 62 unidades? El dirigente gremial explica que, por costos, el sector privado no es capaz de tener una oferta más amplia para ese segmento, máxime en ciudades como Medellín, donde la disponibilidad de terrenos para construir es escasa.
Además, en el portafolio de los constructores está el desarrollo de 19 proyectos de uso no residencial, que abarcarán más de 102.000 metros cuadrados, lo que reafirma la importancia del sector en la economía regional y las oportunidades que ofrece tanto para inversionistas como para familias que buscan adquirir vivienda propia u otras oportunidades de inversión.
Sondeos de percepción de compra de vivienda de Camacol muestran que el 67% de los hogares antioqueños manifiesta interés en comprar vivienda en los próximos 12 meses. Este sentimiento se refleja en la preferencia por municipios como Medellín, Envigado y Bello, que concentran el 57% de la demanda.
Las mediciones del gremio de los edificadores están en línea con la más reciente Encuesta de Opinión del Consumidor de Fedesarrollo, que mostró que la disposición a comprar vivienda incrementó en 5,9 puntos porcentuales en enero de 2025 frente al mes anterior, y aumentó en 19,9 puntos porcentuales con respecto a enero de 2024.
Al analizar por ciudades, se observa que la disposición a comprar vivienda incrementó en tres de las cinco ciudades analizadas, relativo a diciembre de 2024. Es así como hubo un incremento en las ciudades de Cali (12,0 puntos porcentuales), Medellín (8,4) y Bogotá (6,8).
Las tasas de interés están en proceso de ajuste, los programas de subsidios vigentes y la diversificación de opciones de financiamiento han generado condiciones relativamente favorables.
Según Baltasar Urrestarazu, gerente regional del portal Fincaraiz.com.co, el comportamiento de las tasas será determinante, pues ya en el último tramo del 2024 impulsaron un mayor movimiento en la actividad edificadora.
De acuerdo con cifras del Dane, en el último trimestre del año anterior las actividades inmobiliarias tuvieron un crecimiento del 2% con respecto al 2023, lo que representó un repunte positivo que podría extenderse durante el primer semestre del 2025. Este escenario permite anticipar una mayor rotación del stock de viviendas disponibles.
Para quienes planean adquirir vivienda este año, es fundamental que conozcan ciertos aspectos que les facilitarán la toma de decisiones y el aprovechamiento de las oportunidades.
Urrestarazu, por ejemplo, sugiere evaluar la capacidad de pago y definir un presupuesto realista, como el primer paso, considerando no solo el valor del inmueble sino también los costos adicionales como la cuota inicial, escrituras y otros trámites.
Otro factor es la ubicación y el potencial de valorización de la vivienda. “Escoger zonas con alto crecimiento, buena infraestructura y acceso a servicios puede representar una inversión más rentable a largo plazo”, aconsejó.
También recomendó el uso de herramientas digitales, pues se han convertido en un aliado esencial en la búsqueda de vivienda, permitiendo explorar opciones, comparar precios y contactar directamente con vendedores y promotores desde cualquier lugar.
Adicionalmente, el experto mencionó que las cesantías juegan un papel fundamental, ya que pueden utilizarse para completar el pago inicial o amortizar el crédito hipotecario.
Justo hoy, vence el plazo para el pago de cesantías a los trabajadores. Este viernes, 10,3 millones de trabajadores en el país esperan el depósito de esta prestación social.
“Estos recursos son fundamentales pues, además de blindar a los trabajadores frente al desempleo, su uso más importante, les permite mejorar su calidad de vida a través de inversiones en vivienda y educación”, explicó Andrés Velasco, presidente de Asofondos.
Un estudio de este último gremio reveló que en 2024 las cesantías siguieron contribuyendo al logro de metas relacionadas con vivienda y educación. Es así como los trabajadores retiraron $3,1 billones para mejora de vivienda o liberación de deuda hipotecaria, mientras que $2,7 billones se destinaron para compra de vivienda.
“Esto quiere decir que aproximadamente 54% de los retiros totales se destinaron a usos asociados a vivienda”, destacó Velasco.
Camacol, a su turno, también valoró que en los últimos años un promedio del 53% de las cesantías ha sido retirado para ser destinado a inversiones relacionadas con la vivienda, incluyendo la adquisición y remodelación.
Este comportamiento refleja una tendencia estable en el uso de las cesantías para asegurar el bienestar y la estabilidad de los hogares, reafirmando la vivienda como una de las principales prioridades de las familias colombianas.
“La inversión en vivienda no solo fortalece el patrimonio familiar, sino que también impulsa el crecimiento del sector constructor, generando empleo y dinamizando la economía”, añadió el gerente de Camacol en Antioquia.
Si bien Camacol sostiene que Antioquia no puede depender de los subsidios de vivienda del Gobierno Nacional, y celebra que se otorguen con recursos propios que involucra la participación de entidades como el Isvimed en Medellín, la empresa Viva de la Gobernación de Antioquia o las cajas de compensación familiar, resulta incomprensible que existan 87 proyectos de vivienda que alcanzaron punto de equilibrio y no hayan iniciado las obras.
Entre las principales razones para que suceda esto figuran los trámites para el desembolso del crédito constructor, o los respectivos a la fiducia y/o licencias.
De esa lista hay 19 proyectos en Bello, 14 en Medellín, 11 en Rionegro, 9 en El Retiro, 7 en Envigado, otros 7 en Sabaneta y 5 en Caldas.
Desde la perspectiva de Loaiza no es posible que las administraciones locales saquen múltiples excusas para frenar el avance de los proyectos inmobiliarios. “El Estado pareciera estar diseñado para que no funcione, y siempre hay una razón para que las cosas no se puedan ejecutar”.
Curiosamente, la creación de Camacol en 1957 obedeció a la intención de simplificar los trámites y agilizar la construcción de vivienda, pero hoy casi 70 años después, esta tarea se mantiene.
Los analistas económicos de Corficolombiana mencionaron que la suspensión del programa Mi Casa Ya afecta las expectativas de hogares y constructores, dificultando la reactivación del sector.
Esto impacta especialmente a los hogares de ingresos medio-bajos, quienes, sin subsidios, enfrentarían un aumento cercano al 40% en sus cuotas, limitando el acceso a vivienda VIS para quienes ganan menos de 2,5 salarios mínimos ($3,5 millones).
Por ejemplo, un hogar que esperaba adquirir una vivienda VIS de 135 salarios mínimos ($192,1 millones) a 15 años con una tasa de interés del 11%, con el subsidio de Mi Casa Ya podía pagar una cuota de $1,2 millones, pero sin este beneficio ahora tendría que pagar una cercana a los $1,7 millones.
Es decir, con la suspensión del subsidio, los potenciales beneficiarios del programa tendrían que pagar un 40% más en sus cuotas, limitando la adquisición de vivienda VIS.
Aun en este escenario, las perspectivas en Antioquia son más alentadoras, dado que la vivienda no VIS representa el 58% de las ventas en esta región. Esto sugiere que la recuperación podría estar impulsada por el segmento medio y alto, donde los compradores dependen menos de subsidios y pueden beneficiarse de una eventual reducción en las tasas de interés y del incremento en la relación préstamo-valor, lo que reduciría el ahorro inicial necesario para la compra de vivienda.
