Las calles estrechas y ocupadas por vehículos estacionados a cada lado de las vías son parte del paisaje en la barriada medellinense. Por sus entornos alegóricos y, en muchos casos por su geografía empinada, nadie pensaría que arrendar una casa o un apartamento pudiera salir tan caro en esas zonas.
En las periferias, eso que llaman valorización no era un término con el que los habitantes estaban muy familiarizados. Hace años parecía que las propiedades costosas únicamente estaban en el sur de la ciudad.
Pero el apetito inmobiliario parece insaciable y va contagiando a todos los sectores: “¿Quién iba a pensar hace cuatro años que a uno en un barrio estrato 3 le podían pedir más de un millón y medio de pesos por un apartamento pequeño”, comentó Sebastián Jaramillo, quien recientemente se fue a vivir con su novia y casi no consigue una vivienda buena, bonita y a la medida de su bolsillo.
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Por la cercanía con las casas de sus padres, la pareja buscó apartamento por Cristo Rey, uno de los vecindarios más antiguos de Guayabal. Y a pesar de ser una comuna en la que predomina el estrato socioeconómico medio-bajo, les pedían de $1,5 millones para arriba por espacios relativamente pequeños, con grietas y a veces con humedades.
“Cuando yo preguntaba por qué tan caro, los dueños respondían que me estaban cobrando por el punto, me decían que estaba muy cerquita del centro, de El Poblado y del aeropuerto Olaya Herrera, aunque me seguía pareciendo un poco excesivo”, comentó Jaramillo.
Esa sensación de pagar como si estuviera en una zona residencial más exclusiva es un poco frustrante para este arrendatario, porque obviamente merma la porción de los ingresos que puede destinar a la recreación y al disfrute con su pareja. Lo que muchos todavía no entienden es que esa ola inmobiliaria es fuerte y amenaza con arrastrar a todos los habitantes.
No hay a dónde correr
Lo que indican los datos del mercado es que los barrios populares lideran el incremento de los arriendos. Por ejemplo, la plataforma RED Atlas hizo un análisis de precios en algunas zonas de la ciudad y los hallazgos pueden calificarse como sorprendentes.
Si se habla de apartamentos, este sondeo arrojó que Guayabal fue el barrio en el que más subió el alquiler: para febrero de 2022, el metro cuadrado promediaba $25.924, mientras que para el mismo mes de este año ya valía $36.994 (ver gráfico).
Difícil acomodarse
En octubre del año pasado, Sandra Suárez se encontró con un letrero a las afueras del edificio en que vivía. Ahí se hablaba de un proyecto de remodelación en la infraestructura y fue el comienzo de una angustia que casi no acaba.
Ella llevaba siete años viviendo en ese sitio, muy cerca al Consumo de Laureles y pagaba $822.000 mensuales, una cifra que se justificaba porque estaba cerca del trabajo y del colegio de su hijo.
“En octubre 20 me llegó un comunicado que decía que todos los inquilinos tenían que entregar los apartamentos tan pronto como finalizara el contrato, o incluso antes, y no se cobraría penalización”, narró.
Las obras de renovación en el viejo edificio de cinco pisos iniciaron cuando todavía no habían desocupado las 24 familias residentes y la polvareda era realmente incómoda.
Con el tiempo encima, arrancó la búsqueda de un nuevo apartamento y la alergia de su hijo por culpa de la polución en el aire hacía más urgente la tarea.
A pesar de ser una buena arrendataria, tenía que irse y lo único que supo es que el edificio lo estaban acondicionando para que fuera un apartahotel. “Cambiaron puertas y hasta pusieron sensor de tarjetas afuera porque, según la misma agencia, nos dijeron que eso era para Airbnb”.
La idea era encontrar apartamento cerca y no alterar mucho el modus vivendi, pero los precios desbordaban su capacidad de pago. Buscó en el barrio San Joaquín y pedían desde $1,5 millones y hasta de $3 millones para arriba.
Corrió más el rango geográfico y averiguó en el barrio Los Colores. Sin embargo, relató que “eran los mismos precios. Había sitios de $2,2 millones y hasta de $3,2 millones, esos eran los valores que antiguamente le cobraban a uno por un apartamentazo, no por uno sencillo”.
Finalmente no encontró lo que idealizó y terminó ubicándose en Belén, entre Rosales y el parque. En medio de todo, dio gracias porque el apartaestudio que le arrendaron cuesta $800.000 mensuales y se ajusta a su presupuesto. Lo malo es que solo tiene un alcoba y el espacio no alcanza para acomodar todo lo que tenía.
“El precio es adecuado y puede ser que hasta esté barato, porque yo sé que todos mis vecinos salieron a pagar, mínimo, $1,6 millones en barrios vecinos, o sea, el doble de lo que se pagaba en el edificio de Laureles. ¿Que si pienso buscar otro espacio más grande? sí, sí quiero encontrar algo mejor, pero no tengo ninguna esperanza, los precios que estoy viendo en el mercado están muy complicados”, lamentó.
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Un boom adverso
Alberto Rodríguez, CEO de la inmobiliaria Century 21, señaló que en Medellín hay mucha demanda y poca oferta. Según mencionó, después de pandemia los constructores mermaron el inicio de nuevos proyectos de vivienda, por lo que, en resumidas cuentas, hay más gente buscando vivienda que inmuebles disponibles.
“En los barrios populares está pasando lo mismo, pero hay que sumarle una palabra que vamos a escuchar mucho en adelante: gentrificación, que se refiere al desplazamiento de la población tradicional por habitantes con más poder adquisitivo”, explicó.
Es tan sencillo como observar a los extranjeros que llegan a la capital antioqueña y se radican aquí. Como generalmente llegan dolarizados, pueden crear una burbuja de precios que solo se ajustan a su propio bolsillo.
En ese contexto, Rodríguez señaló que “las personas se ven obligadas a trasladarse a otras zonas. De ahí que estemos viendo que hay demanda por sitios que antes no eran tan apetecidos”.
Al preguntarle si los precios en esos sectores populares son coherentes con la calidad de las viviendas, reconoció que en la mayoría de los casos no, pero insistió en que es la fuerza del mercado la que finalmente determina el canon de arrendamiento.
“Lo que está pasando en Medellín —dijo Rodríguez— es que si no hay vivienda, la gente se desplaza para un lugar parecido que cumpla con todas las condiciones que están buscando”.
En cadena
La burbuja inmobiliaria cada vez se infla más y al que está arriba le toca bajarse un escalón, así sucesivamente el desplazamiento se repite hasta ocasionar el incremento en los barrios periféricos, aquellos en los que se pensaba que el tema del turismo extranjero no tendría un mayor impacto.
Es así que los arrendatarios paisas deben buscarse un barrio que, al menos en el papel, sea más modesto, pero en esa cadena salvaje su poder adquisitivo también cambia la dinámica en la zona que los recibe.
Santiago Martínez ha sido testigo de esa situación en Castilla, comuna ubicada al noroccidente de la ciudad. Hasta hace tres años, recuerda que se conseguían casonas muy amplias por menos de $800.000. No obstante, esa realidad ya parece lejana.
“Esas mismas casas las han dividido, les sacan dos o tres apartamentos y cobran un millón de pesos o más, te hablo de la parte baja del barrio, la que está cerca a la Terminal del Norte, al parque Juanes de La Paz y a las estaciones Acevedo y Tricentenario del Metro”, añadió.
Todo eso coincide con las métricas arrojadas por RED Atlas, dado que Castilla está en el top 3 de los barrios en los que más incrementó el arrendamiento de las casas: el incremento por metro cuadrado fue de 10,6% anual con corte a febrero, y solo fue superado por Belén (27,8%) y Aranjuez (36,1%).
Juan Camilo Isaza también vio como su madre tuvo que dejar el barrio Manila, en El Poblado. Él narró que el ruido de los locales comerciales en las noches se hizo insostenible y, luego de 50 años, llegó la hora de salir.
“Intentamos encontrar casa en Medellín pero los arriendos están extremadamente costosos y casi no hay vivienda disponible. Entonces mi mamá terminó trasladándose a Copacabana. El problema es que ha sido un choque para ella, no fue fácil dejar a las amigas, a los vecinos y perder el arraigo”, comentó.
En ese municipio el arriendo del apartamento en una unidad cerrada les está costando $1,3 millones y aseguró que no hay planes de trastearse: “A futuro, a mi mamá le gustaría quedarse acá o buscar una especie de casa-finca”.
Sin pronto alivio
Martín Monzón, CEO de Fincaraíz coincidió en el diagnóstico: mientras los turistas extranjeros lleguen a los barrios céntricos y turísticos, la demanda se va a desplazar hacia los barrios periféricos.
Como la ciudad está de moda, explicó que los propietarios de las viviendas descubrieron que es mucho más lucrativa la renta corta o renta vacacional.
“El contrato de arriendo tradicional es de un año, un año es muchísimo tiempo, entonces no puedes hacer muchos cambios. Por otro lado, en la renta corta, arriendas a un mes o dos meses y se pueden aumentar los precios en la medida en que la demanda aumenta”, detalló.
Al consultarle si en el mercado puede haber una corrección, respondió que “en tanto los extranjeros sigan buscando El Poblado, Laureles y Calazans, los precios subirán muy rápido. Eso hace que la gente no pueda vivir más en esos barrios y se volcarán hacia esos otros que antes no se escuchaban tanto, ahí es cuando llegan lo aumentos de precios”.
