El sector de la construcción en Colombia vive sus momentos más difíciles por cuenta de la crisis económica. La baja en el número de proyectos lanzados al mercado, la informalidad y la falta de incentivos por el Gobierno nacional están poniendo en riesgo el acceso a la vivienda para miles de familias colombianas.
En los últimos 20 meses, la industria ha atravesado enormes dificultades y, según Guillermo Herrera, presidente de la Cámara Colombiana de Construcción (Camacol), las perspectivas no son alentadoras. Herrera advierte que, al ritmo actual, en diez años Colombia no contará ni con el 30% de la vivienda necesaria para cubrir la demanda creciente. Así lo hizo saber al medio económico Portafolio.
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Esta advertencia la hizo teniendo en cuenta que cada año se conforman cerca de 380.000 hogares y apenas se están lanzando 6.200 viviendas al mes, según datos de Coordenada Urbana, el sistema de información de Camacol para abril. Por eso, proyecta que en una década Colombia no tendrá ni el 30% de la oferta de vivienda necesaria. Esto significa que la oferta de vivienda no está ni cerca de satisfacer la demanda futura.
Por ejemplo, en abril de 2024, los lanzamientos a nivel nacional cayeron 30,3%, con 6.286 unidades puestas en el mercado. Y en el mismo mes del 2023, se lanzaron cerca de 5.057 unidades de Vivienda de Interés Social (VIS), lo que representa un decrecimiento del 4,7%. Por su parte, las iniciaciones de obras empezaron a estabilizarse en abril, con una caída anual de apenas 0,9%, pasando de 11.007 unidades empezadas en 2023 a 10.910.
“Al ritmo que vamos, no vamos a cubrir ni una tercera parte de lo que se requiere de aquí al 2035, que son más de 4 millones de viviendas. ¿Cuál va a ser la consecuencia de eso? Que los hogares van a buscar vivienda en arriendo”, señaló Herrera.
El problema se agrava debido a la baja en el número de proyectos lanzados al mercado, afectando tanto el mercado formal de compra como el de alquiler. Mario Andrés Ramírez, presidente de Fedelonjas, señaló a este medio especializado que muchos inmuebles en renta son del mercado formal, ya perjudicado por la disminución de nuevos proyectos. Ramírez subraya que sin un inventario suficiente y con una demanda en crecimiento, los cánones de arrendamiento subirán, afectando a las familias menos favorecidas.
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La informalidad en la vivienda es una preocupación creciente. Herrera advierte que si la oferta sigue siendo baja y los precios de arriendo suben, muchas personas no podrán ni comprar una vivienda ni pagar un arriendo, recurriendo a soluciones informales. Esto impactaría negativamente el crecimiento urbanístico y aumentaría los asentamientos informales, que carecen de servicios públicos adecuados, salubridad y educación.
Además, los inversionistas enfrentan restricciones adicionales, ya que la ministra de Vivienda, Catalina Velasco, ha indicado que la Vivienda de Interés Social (VIS) no podrá venderse a inversionistas. Sobre eso, el dirigente gremial discrepa de esta política, sugiriendo que se deberían fomentar programas de arrendamiento especializado, como los implementados en Chile y México.
El impacto de esta crisis potencial no es solo económico y urbanístico, sino también ambiental. Herrera menciona que la ocupación informal de tierras, especialmente en áreas sensibles como las zonas alrededor del agua, podría tener graves consecuencias para el futuro de las ciudades.
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Por eso, las consecuencias de esta situación serán graves. Los precios de las viviendas aumentarán, lo que dificultará aún más el acceso a la vivienda para las familias de bajos ingresos. Además, se incrementará la informalidad en el sector de la construcción, lo que tendrá un impacto negativo en el medio ambiente y la calidad de vida de las personas.
A pesar de la difícil coyuntura, el presidente de Camacol insiste en la necesidad de fomentar la compra de vivienda formal a precios accesibles, apoyándose en programas estatales como Mi Casa Ya, que facilitan el acceso a Viviendas de Interés Social (VIS). Sin embargo, plantea preguntas cruciales sobre cómo se financiarán las viviendas necesarias y cuánto de esta nueva demanda se cubrirá anualmente.
¿Cuál es el verdadero problema?
Ante este panorama, el abogado Juan Manuel Álvarez, especialista en Derecho Urbano y ordenamiento territorial, cuestiona tanto el enfoque de MinVivienda como de Camacol porque han centrado el debate en lo subsidios, y han dejado a un lado otros factores que inciden más en el sector.
“Si bien es necesario corregir aspectos en el otorgamiento de subsidios por el Gobierno Nacional y su articulación con otros actores del mercado, la problemática de la vivienda no se puede circunscribir únicamente a los subsidios, porque la crisis de la vivienda es mundial, debido a un bajo poder adquisitivo que contrasta con los altos valores de la vivienda en tiempos de gentrificación, que hace imposible para muchos hogares contar con casa propia”, sentenció el abogado.
Como segundo punto, sostuvo que los municipios también juegan un papel importante en la reactivación del sector con una buena planeación territorial, que habiliten terrenos para la construcción, conectividad y mejorar el doing business (herramienta para evaluar y comparar la facilidad o dificultad de hacer negocios), que permita la inversión por constructores, con suelos a buen precio y esto se refleje en viviendas con precios más asequibles para la población de escasos recursos.
Según la plataforma ColombiaOT, 877 municipios tienen su planeación desactualizada (80% del país), lo cual impide que en zonas urbanas de ciudades capitales e intermedias se pueda dar un desarrollo urbanístico a bajo costo, cercano y digno.
“Aún tenemos un rezago grande en los Planes de Ordenamiento Territorial para que estén actualizados, más un modelo de planificación que no está ayudando en bajar el déficit habitacional. Es decir, menos suelos disponibles, esto hace que construir sea más costoso y, por ende, el alto valor se traslada al comprador. La crisis de la vivienda es mundial, centrarnos en los subsidios y desconocer otros factores, creo que no ayuda mucho”, remató Álvarez.
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