Durante los últimos dos años el sector constructor va de mal en peor, las ventas han caído a unas cifras no vistas en décadas, y la explicación principal es que las tasas de interés están muy altas, tanto que las familias no alcanzan a cubrir el crédito hipotecario.
Pero de fondo ocurren más cosas, porque no solo se trata de créditos más costosos, que son una realidad, pero que han ido mermando a la medida que la inflación cede y que el Banco de la República modera su tasa de intervención. Las viviendas nuevas están mucho más caras.
De acuerdo con cifras del Dane, en el primer trimestre de este año el valor de la vivienda nueva en Medellín y su área metropolitana aumentó en promedio 13,26%, cifra que está muy por encima de la inflación (a marzo era de 7,36%) y del promedio nacional (12,03%).
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Como puede verse en el gráfico, Medellín no es la ciudad que más se ha encarecido en el último año, pues por encima están Cartagena, Villavicencio, Neiva, Pereira y Cali, entre otras.
Sin embargo, hablar de promedios no es suficiente, ya que hay zonas que experimentan distintas presiones que las hacen aumentar más los precios. Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia, gremio de los constructores, explicó que son muchos los factores que influyen.
Seguramente el más importante es que apenas se están entregando proyectos que se empezaron a construir antes de la pandemia y que se planearon con unos costos menores. “¿Qué pasa cuando se vende sobre planos y hay nuevos costos que surgen entre el momento de la venta y el de la construcción?, que todos esos incrementos se le trasladan a las unidades por vender; porque si no los traslada, como en cualquier actividad económica, se quiebra”, explicó Loaiza.
Y es que los costos directos de construcción se han disparado en los últimos años, desde 2020 han subido 41%, y estos, a su vez, pesan entre el 50% y el 60% del precio de la vivienda. La mampostería, por ejemplo, ha subido 150% su precio, el acero 110%, y como casi no hay mano de obra especializada, esta ha subido 50%.
“Eso es un gran problema, porque mientras los salarios de las personas han subido estos tres años en escaleras, los costos de construcción, y por ende los precios, han subido en ascensor”, anotó Loaiza.
A ello se suma el costo de la financiación. El crédito constructor tuvo su pico el año pasado con tasas de 18,10% para la vivienda No VIS y de 16,98% para la VIS, de acuerdo con los cálculos del Banco de la República. Se proyecta que este año queden cerca de 14,5%, todavía alto.
Lo particular de Medellín
Hasta este punto, es la realidad que comparten los constructores en casi todo el país. ¿Pero qué pasa en Medellín específicamente?
El Dane muestra, por ejemplo, que entre el primer trimestre de 2023 y el mismo periodo de 2024 la vivienda nueva ha aumentado su precio 15,06% en Medellín, 17,42% para los estratos bajos, 12,29% para los estratos medios y 15,40% para los estratos altos.
En EL COLOMBIANO hicimos un ejercicio para identificar cambios importantes. Tomamos cifras de La Lonja de 2020, publicadas entonces por La Haus, sobre precios máximos por metro cuadrado en algunos barrios de la ciudad, y los comparamos con los proyectos más costosos publicados actualmente en la revista Propiedades, entendiendo que esta no representa el universo completo de oferta de vivienda.
Encontramos que en el caso de El Poblado, el metro cuadrado sobre planos para vivienda no turística puede costar un máximo de $15.448.780, lo que significa un incremento de 50% frente al precio que ostentaba el metro más caro en esa zona en 2020. En Belén, el metro cuadrado más caro está en $8.735.988, con un incremento de 68%. Y en Laureles el precio ha aumentado 27% llegando a un máximo de $8.216.705.
Aquí no se está hablando del sobreprecio que asumen las últimas unidades vendidas, de los que hablaba Loaiza, pues estos proyectos están aún sobre planos.
Metro Cuadrado explica que la capital antioqueña y su área metropolitana presenta nuevas dinámicas en cuanto a demanda y oferta, mediados por la gentrificación, la vivienda como una inversión y proyectos específicos para renta corta.
Según sus mediciones, el precio del metro cuadrado en Medellín subió 16% en 2023, mientras que en Envigado aumentó 14% y El Retiro 13%.
Loaiza señaló que se debe a las típicas reglas del mercado: “Hay zonas que tienen menos oferta y más demanda. Hay lugares donde hay mucha escasez de tierra, los constructores están compitiendo por ella y hay mucha especulación. La gente puede vender varias veces un predio porque llega otro comprador tan interesado que es capaz de pagar la multa para disolver ese contrato. Entonces, en esas zonas atractivas como El Poblado, Laureles, Belén y Rionegro no hay tanta tierra disponible y no se pueden construir tantas viviendas como compradores interesados hay”.
Loaiza calcula que aunque en otras partes del país, incluso en Bogotá, las constructoras logran comprar el metro cuadrado de tierra en $35.000 o $50.000, en Medellín este puede costar $300.000. “Los dueños de la tierra sienten que no tienen tierra, sino que tienen oro”.
Y aunque Loaiza no estuvo de acuerdo en que la oferta de vivienda nueva para fines turísticos puede estar generando ciertas distorsiones, los precios de dichos alojamientos son mucho más elevados. En el caso de El Poblado, el metro cuadrado con estos fines puede costar $19,5 millones. Es posible que los constructores estén más interesados en construir estos edificios y no viviendas residenciales, que están tan difíciles de vender.
Mientras tanto, las familias que hacen enormes esfuerzos por ahorrar para la cuota inicial de su vivienda, se encuentran con que necesitan mucho más dinero para ajustar el 30%, y que la financiación del 70% restante es muy costosa.
No es claro cómo se reactivará un sector que cada vez vende menos. Las ventas de vivienda en el primer trimestre de 2024 fueron las más bajas de los últimos 15 años.
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