En un anuncio importante para el sector de la construcción, el pasado viernes, la ministra de Vivienda, Catalina Velasco Campuzano, confirmó la eliminación del sistema de puntajes del Sisbén para acceder a los subsidios de vivienda.
Es decir, la derogación de la Resolución 1227 de 2023. Y retoma el método que se venía aplicando: por orden de llegada, que consistía en dar el subsidio a quienes cumplían primero con los requisitos para acceder al beneficio, más o menos era cumplir con el tope ingresos, no ser propietario de vivienda y no haber recibido otro subsidio de vivienda en el pasado.
Esta nueva medida, que busca simplificar el proceso y aumentar la oferta de vivienda, ha sido recibida con opiniones encontradas por parte del sector constructor. Según Coordenadas Urbanas, solo el 6,9% de la vivienda en oferta actualmente es VIP, mientras que el 55% es VIS y el 38% no VIS.
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El sistema de puntajes en el programa Mi Casa Ya, implementado en 2023, asignaba una puntuación numérica a los interesados en función de su grupo de Sisbén, ubicación de la vivienda, tipo de vivienda y condición de víctima del conflicto armado, entre otros criterios.
Sin embargo, este sistema generó inquietudes entre los constructores y los bancos, quienes lo consideraban complejo y poco efectivo para incentivar la producción de vivienda en las grandes ciudades.
Por eso, Guillermo Herrera, presidente de Camacol, el gremio de las constructoras, aseguró que la eliminación del sistema de puntajes no contribuye a la reactivación del sector, ya que este nunca se llegó a implementar de manera efectiva.
“Este anuncio está orientado a desmontar un mecanismo de priorización de los hogares para acceder al subsidio que nunca se aplicó, entonces poco o nada va a impactar en la reactivación del sector, pues el Sisbén como criterio de acceso sí se va a seguir exigiendo”, afirmó Herrera.
Sobre este cambio, Jhonatan Rodríguez Chacón, docente de la Escuela Internacional de Ciencias Económicas de la Universidad de la Sabana, puntualizó que, a corto plazo, la medida sí es un poco difícil de procesar porque genera incertidumbre entre los beneficiarios y los constructores.
“Como los cambios fueron repentinos en los criterios de elegibilidad de esas personas, pues hay unas brechas entre los potenciales compradores y los constructores, eso puede hacer que haya una disminución en las iniciativas de construcción y de compra de vivienda. Entonces, aunque la intención es mejorar la focalización hacia los hogares que más lo necesitan, falta un mecanismo de transición”, alertó el académico.
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¿Se corrigió un error?
Con esta encrucijada de fondo, se abre el debate del rol de los subsidios en la reactivación del sector de la vivienda, que atraviesa una fuerte contracción. Solo entre enero y marzo de este año, las ventas de vivienda nueva en Colombia cayeron 17,7% frente al mismo periodo de 2023, con un total 32.017 unidades comercializadas.
Este dato es el más bajo en un primer trimestre desde que se llevan registros en los últimos 15 años en el país. Además, se suma la baja dinámica de los lanzamientos (-34%) y las iniciaciones (-26,7%).
Incluso, Camacol había advertido que el desistimiento de compra de vivienda también ha aumentado, siendo la principal razón la dificultad para acceder a los subsidios, con el 31%. Esto indica, para el gremio, que las condiciones actuales no son favorables para la compra de vivienda, especialmente para los hogares de menores ingresos.
De acuerdo con el Ministerio, las modificaciones introducidas al Decreto 490 de 2023 (condiciones de Mi Casa Ya), permitieron encontrar la cobertura deseada, porque el 89,4% (61.102) de subsidios se asignó a hogares con clasificación de Sisbén IV en los grupos A, B y C, cumpliendo el objetivo de focalización para hogares con mayor grado de vulnerabilidad.
Así que los hogares más vulnerables acudieron en mayor medida buscando un mejor subsidio, que las que tenían un poco más de capacidad económica, destacó MinVivienda.
A pesar de estas modificaciones, Esteban García Jimeno, abogado senior de la firma Holland & Knight, precisó que la nueva resolución de la cartera de Vivienda, aunque quita los puntajes, sigue manteniendo la asignación con base en el Sisbén. “Si bien puede ayudar un poco en las asignaciones, realmente no arregla el problema de fondo”.
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Hay que recordar que la meta de asignación este 2024 es de 50.000 subsidios que ya tienen asegurada la cobertura a la tasa de interés, de los cuales ya hay 17.208 asignados con corte al 10 de mayo. Y desde que se inició el nuevo esquema de asignación hasta el 2023, este Gobierno ha destinado $896.946 millones en subsidios.
Por su parte, Camilo Cardona, socio de Cuatrecasas, reconoció que el Ministerio corrigió un error en la manera focalizar los subsidios, que estaba en función de los puntajes del Sisbén, por eso, no priorizaba las grandes ciudades, que es donde está la mayor demanda. Aunque se mantiene como requisito de acceso estar registrado en el Sisbén, como se dijo anteriormente,
“En ese sentido, la cartera no se está proponiendo medidas que ayuden directamente a la reactivación, en el mejor de los casos busca alcanzar los niveles previos a la crisis. El Gobierno, entonces, se debe enfocar en donde están las mayores necesidades de vivienda, y volver a pensar en otras medidas como el Frech- No VIS, es decir, mirar no solo a la VIS, que es muy importante, sino también en la vivienda No VIS, por su alto nivel de encadenamiento en la economía”, recomendó Cardona.
Asimismo, cuestionó que Mi Casa Ya no está diseñado para los segmentos de menores ingresos de la población, ya que se requiere complementar el subsidio con crédito y muchos de esos hogares no son sujetos de crédito, y con el nivel alto de tasas se hace más difícil aún. “El Gobierno debería, además, tener un programa de subsidios para esa población, y no necesariamente es Mi Casa Ya”.
Es así como el docente Rodríguez añadió que, por ahora, el Ministerio debe acompañar a quienes ya estaban en proceso de comprar su casa y a quienes serán nuevos potenciales elegibles. Es decir, no dejar a esas personas en el limbo para mitigar un posible impacto negativo y mejorar la aceptación del programa.
“Hay que revisar adecuadamente que el subsidio esté focalizado hacia quienes más lo necesitan, que es un enfoque del Gobierno, más conectada con las intenciones del sector, porque precisamente el sector de la construcción es el que va a reactivar la economía”, sostuvo el docente.
Esa reactivación se dará cuando, según el presidente de Camacol, haya una buena reasignación de recursos, es decir, ampliar la preasignación de recursos para vivienda no VIS y fortalecer Mi Casa Ya. También la reducción de tasas de interés, sobre esto, el Gobierno debe trabajar con el Banco de la República para que las tasas de interés continúen bajando, pero no es lo único.
Simplificación de trámites, en otras palabras, agilizar los trámites para la construcción de nuevos proyectos. Y también la inversión pública, aumentarla en infraestructura, complementó Herrera.
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¿Sirven lo subsidios?
Ante este panorama, el abogado Juan Manuel Álvarez, especialista en Derecho Urbano y ordenamiento territorial, cuestiona tanto el enfoque de MinVivienda como de Camacol porque han centrado el debate en lo subsidios, y han dejado a un lado otros factores que inciden más en el sector.
“Si bien es necesario corregir aspectos en el otorgamiento de subsidios por el Gobierno Nacional y su articulación con otros actores del mercado, la problemática de la vivienda no se puede circunscribir únicamente a los subsidios, porque la crisis de la vivienda es mundial, debido a un bajo poder adquisitivo que contrasta con los altos valores de la vivienda en tiempos de gentrificación, que hace imposible para muchos hogares contar con casa propia”, sentenció el abogado.
Como segundo punto, sostuvo que los municipios también juegan un papel importante en la reactivación del sector con una buena planeación territorial, que habiliten terrenos para la construcción, conectividad y mejorar el doing business (herramienta para evaluar y comparar la facilidad o dificultad de hacer negocios), que permita la inversión por constructores, con suelos a buen precio y esto se refleje en viviendas con precios más asequibles para la población de escasos recursos.
Según la plataforma ColombiaOT, 877 municipios tienen su planeación desactualizada (80% del país), lo cual impide que en zonas urbanas de ciudades capitales e intermedias se pueda dar un desarrollo urbanístico a bajo costo, cercano y digno.
“Aún tenemos un rezago grande en los Planes de Ordenamiento Territorial para que estén actualizados, más un modelo de planificación que no está ayudando en bajar el déficit habitacional. Es decir, menos suelos disponibles, esto hace que construir sea más costoso y, por ende, el alto valor se traslada al comprador. La crisis de la vivienda es mundial, centrarnos en los subsidios y desconocer otros factores, creo que no ayuda mucho”, remató Álvarez.
Advertencias de la Contraloría
Hace poco la Contraloría emitió un llamado urgente para revisar y reformular las políticas públicas de subsidios de vivienda y de inclusión social en Colombia, tras un estudio exhaustivo que abarcó el período 2010-2022.
El estudio evaluó 11 programas de vivienda y 4 programas de transferencias monetarias, los cuales han recibido $70 billones en recursos públicos. Y los resultados son desalentadores en materia de vivienda. Por ejemplo, a pesar de las inversiones significativas, los programas de vivienda han tenido un impacto limitado en la reducción del déficit habitacional.
Según la Contraloría, han pasado tres administraciones presidenciales, se expidió la Ley 2079 de 2021, por medio de la cual se dictan disposiciones en materia de vivienda y hábitat, se han invertido $14,08 billones para Programa de Vivienda Gratuita Fase I, Mi Casa Ya, Vivienda de Interés Prioritario para Ahorradores - VIPA, Programa de Vivienda Gratuita Fase II y Bolsa Desplazados; aun así, del 4,79% de reducción del déficit, solo el 0,41% es resultado de los programas de subsidios.
El restante 4,38% se debe a la participación de otros actores en el mercado, como son los esfuerzos propios de los hogares, las cajas de compensación familiar, programas de vivienda privados o de gobiernos locales, etc. “Los resultados indican que los programas no han sido eficientes en la reducción del déficit”, concluye el estudio.
¿A qué se debe esto? El órgano de control aseveró que identificaron limitaciones en el acceso a algunos programas, lo que restringe los subsidios a los hogares de menores ingresos. También la distribución de los recursos presenta una concentración en ciertas regiones con mayor crecimiento económico, como Valle, Cundinamarca y Atlántico, desfavoreciendo a zonas con mayores necesidades de vivienda.
Al análisis se suma el arquitecto Santiago López, experto en formulación y evaluación de proyectos de vivienda, quien consideró que esta baja reducción del déficit también se debe a que los programas no han sido lo suficientemente grandes para las necesidades que cuenta el país, así como la baja cobertura de los subsidios que los acompañan.
“Entonces, al no hacer suficientes viviendas y mejoramientos, pues lo que se ofrece no alcanza. Hay otros elementos como la aplicación incorrecta de la política pública vivienda, es decir, no hay un programa transversal en el tiempo a los gobiernos que se mantenga a mediano y largo plazo para responderle a esa oferta, no hay continuidad porque cada gobierno titula a su manera y pone sus condiciones. Lo ideal es que sea una meta de Estado y no metas de planes de gobierno”, detalló López.
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Por eso, al cambiar las condiciones varían los subsidios, por eso, se hace difícil acceder a opciones de vivienda, afirmó el arquitecto.
“Además, los gobiernos nacionales, así como regionales, se han concentrado en la focalización de proyectos de viviendas nuevas, pero según el Dane, las mayores deficiencias de vivienda están en la calidad, es decir en el hábitat, en los espacios sin terminar, con carencias y deficiencias estructurales, mucha gente vive en condiciones que no son dignas. A estas personas no se les ha dado respuesta mejoramientos de viviendas, ni con subsidios para cambiar pisos, baños, de reforzamientos estructurales, ampliación”, explicó López.
Estos proyectos son más económicos, requieren menos inversión e impactarán más el índice de acceso a la vivienda, mejoramiento del hábitat y reducción del déficit habitacional, añadió el experto.
En ese orden de ideas, coincidieron los analistas en que el reto de superar el déficit habitacional en el país no está supeditado a los subsidios, es una tarea que requiere de la participación de todos, empezando por los entes territoriales y áreas metropolitanas con instrumentos de planeación y buenas prácticas que incentive la construcción y mejoramiento de vivienda a menor costo, así como tasas más bajas para acceder al crédito hipotecario.
