En Medellín todo está muy caro, especialmente la vivienda. Pocos fenómenos económicos tan evidentes: entre 2022 y 2023, el precio promedio del metro cuadrado en la ciudad subió un 16,2% y con ello los arriendos, así la norma diga que solo se pueden subir en la misma medida de la inflación.
También ha subido la ocupación ilegal, que ahora es del 2,4% y los hogares en arriendo que representan el 44,2%. En la ciudad, hay cerca de 37.000 familias que necesitan una vivienda nueva (déficit cuantitativo) y unas 180.000 requieren mejoras significativas en sus hogares (déficit cualitativo). De estas, los principales problemas son de hacinamiento (39,7%) y de servicios inadecuados (25%).
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De todos esos males se ha dicho que aparecieron después de la pandemia, que son culpa de los turistas y nómadas digitales que llegaron con dólares que parecían multiplicarse a comprar apartamentos para convertirlos en Airbnb y desplazar a los locales, que el sector de la construcción está en mala hora por cuenta de la inflación y de los aumentos del salario mínimo, que con esas tasas de interés tan altas no hay quien compre, que la desconfianza en el Gobierno Nacional ha espantado la inversión, entre otras cosas.
Lo que dicen los expertos (constructores y gremios) es que si bien hay un poco de todo eso, los males podrían resumirse en que en Medellín no hay casi suelo para construir. Y es que si bien la mayoría de los males tienen golpeado al sector de la construcción, especialmente al segmento de vivienda nueva, el caso de Medellín es particular.
Por ejemplo, mientras que entre enero y noviembre del 2024 en Bogotá se vendieron 18.601 viviendas de interés social, VIS, en Medellín la cifra apenas llegó a 1.118 y en el resto del Valle de Aburrá a 4.662, situando a la capital antioqueña por detrás de otras ciudades capitales como Cali, Barranquilla y Cartagena (ver gráfico).
La cifra del total de ventas coincide con la tasa por cada 1.000 habitantes. Allí quien lleva la delantera es Barranquilla, con una tasa de 3,11 unidades VIS vendidas por cada 1.000 habitantes en 2024, mientras que en Medellín es de 0,44. El diagnóstico parece entonces que en Medellín la vivienda está cara porque no hay vivienda nueva y cada vez hay más personas buscando una.
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“El acceso a una vivienda digna y segura se ha convertido en un desafío creciente, acentuado por fenómenos como la migración, el desplazamiento de hogares rurales hacia la ciudad, la escasez de suelo urbanizable y una oferta que apenas cubre un tercio de la demanda”, destaca Medellín Cómo Vamos en su informe sobre los retos que tiene Medellín y Antioquia para este año.
De hecho, una de las pocas pero repetidas críticas que recibió el plan de desarrollo del alcalde Federico Gutiérrez es que los objetivos en materia de vivienda no eran tan ambiciosos como en otros frentes como educación, primera infancia o hambre. Desde 2018, año a año son menos los hogares que superan el déficit en la ciudad, es decir que cada vez ha ido creciendo, mientras que la inversión se ha mantenido más o menos estable. Mientras en 2018 (primer periodo de Federico Gutiérrez) la Alcaldía entregó más de 500 viviendas nuevas, en el 2022 (Daniel Quintero) esa cifra fue de menos de 100.
Sin embargo, este fenómeno no se ha expandido al resto del departamento; mientras en Medellín la brecha se amplía, en Antioquia se ha reducido. Mientras en 2017 el déficit de vivienda en el departamento era de 28,12%, en el 2023 fue de 23,73%, con una disminución especialmente en zonas rurales.
En subregiones como el Suroeste, el Norte y el Nordeste, el déficit ha caído más de 10 puntos porcentuales. Si se tiene en cuenta todo el Valle de Aburrá, la región ha tenido una leve caída de poco más de un punto porcentual gracias a los proyectos que se han desarrollado principalmente en Bello e Itagüí.
De acuerdo con la Encuesta de Percepción Ciudadana de Medellín Cómo Vamos, la vivienda estaba entre los temas que la ciudadanía pensaba que la Alcaldía debería prestarle más atención, con un 22%, incluso por encima de la seguridad. Sin embargo, la meta de esta administración es que en el 2027, al finalizar el cuatrienio, se hayan entregado apenas 1.260 nuevos hogares para superar el déficit cuantitativo de vivienda.
En cuanto a superación del déficit cualitativo, es decir, mejoramientos a los hogares, el objetivo si es más grande y pretende alcanzar las 12.000 familias. Además, promete entregar 4.000 subsidios para la adquisición de vivienda nueva, una meta que es 200% mayor a la que se trazó la pasada administración de la ciudad. El año pasado, el Isvimed entregó 330 viviendas a través de subsidios de arrendamiento temporal.
Aunque consultamos sin éxito al Isvimed para este artículo, en el Plan de Desarrollo de esta Alcaldía quedaron identificadas como algunas de las causas el aumento de los costos de los materiales de construcción y mano de obra, la escasez de opciones de vivienda asequible y la insuficiencia en el subsidio de vivienda VIS.
De hecho, para Felipe Echeverri, el presidente de la constructora Capital, este último punto, el de los subsidios para acceso a vivienda de interés social, es una de las principales causas para que en Medellín se esté construyendo siete veces menos que en Barranquilla.
“Las cajas de compensación de Antioquia, comparadas con las cajas de compensación de Bogotá, Valle o Atlántico, otorgan muchísimas menos subsidios para vivienda en proporción al número de afiliados. Esto no es una novedad, es algo histórico y evidente”, aseguró.
Por otro lado, para Federico Estrada García, gerente de La Lonja, es la escasez de suelo en la ciudad, y en ese sentido el alto costo del mismo, lo que hace que para las constructoras sea inviable financieramente hacer grandes proyectos de vivienda de interés social para las familias de bajos ingresos. Además, señala que la normativa actual plasmada en el Plan de Ordenamiento Territorial hace que para las constructoras sea muy complicado detonar grandes proyectos urbanísticos.
En este argumento de la normativa también hace hincapié Echeverri, pues en su concepto, con las condiciones de hoy, la gestión predial para hacer renovación urbana en las zonas planas, donde se pretenden desplazar fábricas, comercios y bodegas para construir vivienda de calidad, es un hueso difícil de roer.
Por eso es que tanto los gremios como los constructores insisten en la necesidad de que este año que debe revisarse el POT que se trazó en el 2014 se haga más expedita la gestión urbanística y el licenciamiento de las zonas planas. Además, piden que se habiliten nuevas zonas de ladera en la periferia de la ciudad para poder construir porque, con la tierra que hay hoy, ya no alcanza.
