En una ciudad como Medellín, donde cada día se abren nuevos centros comerciales, podría pensarse que ya no hay espacio para más. Pero el sector cree lo contrario y parte de su seguridad radica en el éxito que han tenido los proyectos.
Medellín es, junto con Colombia, ejemplo en la dinámica de construcción de centros comerciales. Su oferta crece continuamente y se extiende a diferentes sectores y estratos de la ciudad para atender nuevos públicos.
Pero, ¿dónde radica este éxito? Aunque es difícil atribuir los buenos resultados a un solo factor, diferentes voceros del sector coinciden en que una mezcla comercial apropiada es un factor importante.
De igual forma, el buen direccionamiento en la vocación que desde su administración se le da a cada centro comercial y las estrategias aplicadas también contribuyen a los buenos resultados.
Sobre la mezcla comercial, Irma González, gerente del centro comercial Puerta del Norte, asegura que lo ideal es que el lugar tenga atención en todos los sectores: “Buena participación de comerciantes en comidas, comercio y recreación, entre otros, porque todo hace que el centro comercial sea exitoso”.
Es decir, debe existir un equilibrio en la muestra comercial. Y en esto coincide el gerente de La Lonja Propiedad Raíz de Medellín, Federico Estrada. “Como regla general, un centro comercial no se puede saturar de locales de servicios, que si bien generan tráfico, le pueden quitar atractivo comercial”, afirma.
Y parte de ese equilibrio en la mezcla comercial viene dado en parte por el público que atenderá. Actualmente los nuevos proyectos están apuntando a sectores antes desatendidos o que están en un desarrollo interesante. Algunos ejemplos de ello son Bello, con Puerta del Norte y Florida, en el occidente de Medellín.
“La mezcla debe responder a estos públicos en cuanto a las marcas que tendrían mayor afinidad, el tipo de servicio, los precios que el público desea encontrar, las facilidades de pago, los servicios que requieren, entre otros”, afirmó Sandra Giraldo, consultora de 3 Sesenta Consultores.
Por ejemplo, para un segmento de familia joven, clase media aspiracional, el centro comercial debe tener espacios para el entretenimiento familiar (parques infantiles, gimnasio, salas de cine), plaza de comidas y marcas que sean para ellos reconocidas con un precio asequible o la posibilidad de adquirir a crédito, en caso de no poder hacerlo de contado, agregó.
Por su parte, Juan Esteban Pérez, gerente del centro comercial Oviedo, considera que una mezcla idónea es aquella que cubre tres intereses fundamentales: oferta de productos, servicios y actividades de esparcimiento.
¿Especializado o con variedad?
En Medellín hay ejemplos de casos exitosos de centros comerciales especializados como Monterrey, Univentas y Movicentro.
Sin embargo, González, Giraldo y Pérez coinciden en que ambos modelos (especializado o variado) son válidos. Un buen ejemplo de ello es que Univentas “está próximo a generar nuevos centros especializados en otras zonas del país con el mismo concepto. Es una clara muestra de una correcta ubicación y un ejercicio juicioso”, afirmó Giraldo.
En cambio, algo muy distinto ocurre con los “power centers”, llamados así por la clasificación del ICSC (International Council of Shopping Centers), como Puerta del Norte en Niquía, Santafé Medellín y Premium Plaza, que por su tamaño y número de locales disponibles, pueden configurar una mezcla mucho más amplia y capaz de atender muchos más segmentos de mercado que un centro comercial vecinal, agregó Giraldo.
Por su parte, Pérez opinó que la oferta de productos debe ser amplia, “que cubra todas las categorías como: moda, tecnología, deportes y accesorios, entre otros. Debe satisfacer las necesidades de hombres y mujeres de distintas edades”.
Otros aspectos que son claves para el éxito del proyecto son la ubicación, la vocación definida y cómo la posicionan. De ahí que para la gerente de Puerta del Norte los comerciantes y la ubicación sean parte importante del éxito del proyecto.
Ella considera que la ubicación es importante en cuanto a las facilidades para llegar al sector. “Para Puerta del Norte es importante estar conectados a la última estación del Metro y a donde llegan las rutas del Norte”. Esto le permitió al centro comercial mantener una ocupación del 100 por ciento y un flujo de visitantes que cerró 2014 con aproximadamente 29 millones, lo que da un promedio de 2 millones 416.000 personas por mes.
Nuevos competidores
Según el Gerente de La Lonja, “el 2014 se caracterizó por ser un año donde se consolidó la llegada de nuevos jugadores a los centros comerciales, (fondos de inversión y sociedades inversionistas especializadas en centros comerciales), le dieron un notable dinamismo en ciudades grandes y muy especialmente en ciudades intermedias”.
Parte del éxito que han tenido los centros comerciales ha hecho que constructores e inversionistas se interesen en nuevos proyectos.
Precisamente en Medellín se construirán tres centros comerciales que buscan atender nuevas zonas: Aventura, Tranvía Plaza y uno por definirse en Loyola, cerca al Tranvía. Recientemente abrió Bosque Plaza, frente al parque de Los Deseos. Un espacio con una oferta fuerte en comidas y variadas marcas comerciales, cinema y Electroferias como almacén ancla.
A esa zona cercana a la Universidad de Antioquia también llegará Aventura, que ya está en construcción y tendrá un área de 16.000 m2 distribuidos en un almacén ancla y 121 locales comerciales, entre otros.
Ante este panorama se abre una vez más la pregunta: ¿queda espacio para centros comerciales? González afirma segura: “Sí, hay espacio”. El gerente de Oviedo concluye que el reto está en “hacer una buena planeación del crecimiento y, saber atender la vocación de cada uno de los sectores de la ciudad”.
