Por Duglas Balvín Vásquez
Comprar vivienda es muy significativo. Para muchas personas es el esfuerzo económico más importante en la vida. Más, cuando dejan de pagar arriendo.
El proceso termina bien si toman buenas decisiones: nueva o usada, lista o sobre planos, ubicación, estrato, área, valor, acabados... Y a la hora del con qué, la financiación depende de factores como el monto requerido, la entidad, el plazo y la tasa.
¿Cómo proceder?
Para empezar, la cuota inicial exige ahorro. Porque como dice Sandra Rodríguez, gerente de Vivienda de Confiar Cooperativa Financiera, la fórmula es ahorro + crédito + subsidio = vivienda. A propósito, Diego Fernando Martínez Montoya, fundador de Foccus Entrenadores en Finanzas, recomienda revisar si la suma de los ingresos del hogar no supera los cuatro salarios mínimos legales mensuales vigentes -SMMLV- para acceder a subsidio en cajas de compensación. Y hay otros que ayudan, como Mi Casa Ya (del gobierno), así como la concurrencia de subsidios.
La cuota suele ser el 30 % del valor del inmueble y las entidades (bancos, cooperativas, cajas de compensación, FNA, fondos de empleados) otorgan créditos hipotecarios sobre el 70 % y, excepcionalmente, hasta el 80 % o 90 %. Al respecto, Luz María Velásquez, vicepresidenta de Negocios Personas, Pymes y Empresas de Bancolombia, precisa que con viviendas de interés prioritario -VIP- y las de interés social -VIS- el crédito va hasta el 80 %.
Las fuentes subrayan: para que no le nieguen el crédito, evalúe con el asesor su capacidad de pago y tenga en cuenta que, si bien el trámite es rápido, requiere buen historial crediticio y no estar en mora. La vicepresidenta de Negocios Personas, Pymes y Empresas de Bancolombia anota que, además del crédito de vivienda, las personas disponen del “leasing habitacional no familiar”, con el que pueden financiar hasta el 90 % del avalúo comercial del inmueble, pagando un canon mensual y con plazos entre cinco y 20 años. “En esta modalidad, la entidad adquiere la vivienda a su nombre y se la entrega al titular para su uso y disfrute a cambio de un canon, que puede ser una cuota fija o un abono a capital constante durante el plazo determinado”. Dijo que es ideal para quienes deseen financiar No VIS.
Según la Superfinanciera, en 2023, la cartera de vivienda cerró en $114.7 billones: al leasing habitacional No VIS en pesos correspondían $20.9 billones y al No VIS en UVR $1.77 billones. Y Asobancaria reportó que sus afiliados hicieron 170.500 operaciones de financiación de vivienda en 2023 por $19.1 billones (crédito y leasing), de los cuales $6.9 billones fueron para 54.200 viviendas usadas.
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Claves para financiar su hogar
* Buen historial crediticio.
* No estar en mora.
* Los ingresos del hogar se pueden sumar, pero la obligación tiene un titular.
Modalidades disponibles en el mercado
1. Crédito hipotecario
- Propiedad en cabeza del cliente.
- Vivienda en garantía mientras paga la deuda.
- De 5 a 20 años (y hasta 30 años en UVR).
- Hasta el 70 % del valor del inmueble y 80 % VIS y VIP.
- En la declaración entra al patrimonio bruto según el avalúo.
- Seguros obligatorios (vida, incendio, terremoto).
2. Leasing habitacional
- La entidad es dueña del inmueble.
- El cliente paga un canon mensual.
- De 5 a 20 años.
- Obligación liquidada en pesos.
- Al final del contrato, se ejerce opción de compra pactada al inicio.
- Gastos de escrituración y otros asociados a cargo del cliente usual para financiar viviendas No VIS.
- Cuota inicial: entre 10 % y 20 % del avalúo comercial del inmueble.
- Entra en la declaración de renta como activo intangible.
- Seguros obligatorios (vida, incendio y terremoto).
3. Hipotecario en cooperativa
- Crédito en pesos.
- Tasa fija.
- Hasta el 80 % si es VIS.
- Hasta el 70 % si es No VIS.
- Aplica subsidio a la tasa de interés.
- Para constructores: foco en VIS y hasta el 70 %.
- Seguros obligatorios (vida, incendio, terremoto).
4. Para colombianos residentes en el exterior
- Bancolombia acompaña a clientes en 20 países donde puede conocer su historia laboral, financiera y crediticia. Deben tener estatus migratorio regularizado y permiso de trabajo.
- Ingresos estables y demostrables (empleado, independiente o pensionado).
- Buen manejo del historial crediticio en el país donde resida.
- La edad del solicitante debe estar entre 23 y 72 años.
5. Libre inversión y libranza
- Recomendados para operaciones de bajo monto.
- Plazos flexibles.
- Tasa fija.
- La garantía es un pagaré.
6. Crédito para construir en lote o terraza
- Personas naturales entre 18 a 72 años.
- Ingresos mínimos de 5 SMMLV.
- Planos aprobados por planeación, presupuesto de obra y cronograma y licencia de construcción.
- Plazo de 12 meses para terminar la obra luego del desembolso.
- El desembolso es hasta en tres cuotas, según avance de obra.
- Debe ser vivienda No VIS.
Glosario
SMLMV: Salario Mínimo Legal Mensual Vigente.
VIP: Vivienda de Interés Prioritario; valor hasta de 90 SMLMV.
VIS: Vivienda de Interés Social; valor entre 135 y 150 SMMLV según la zona.
NO VIS: valor superior a 135 o 150 SMMLV, según la zona.
UVR (Unidad de Valor Real): así se expresan muchos créditos hipotecarios.
