Tras la crisis provocada por la pandemia, la tasa de inflación creció significativamente. El Banco de la República aumentó las tasas de interés para controlarla, lo que encareció el crédito y frenó el endeudamiento. Sin embargo, en los últimos meses la inflación ha bajado del 14 % al 7 % y las tasas de interés se situaron alrededor del 10 %.
De acuerdo con Eduardo Loaiza Posada, gerente de Camacol Antioquia, “esto implica una disminución en la cuota mensual de los créditos hipotecarios y una mayor accesibilidad para las familias”. Por ejemplo, para una vivienda de $195 millones, la cuota mensual ha pasado de $2.258.000 a $1.622.000, y los ingresos familiares requeridos para acceder al crédito se han reducido de $5.600.000 a $4.056.000. Lo que impulsa un repunte del sector inmobiliario.
Un escenario difícil
La realidad es que el panorama económico puso en aprietos al sector constructor y en espera el sueño de muchos colombianos, pues según datos de Camacol, durante el 2023, alrededor de 38 mil hogares tuvieron que desistir de comprar vivienda.
Para Pedro Londoño, experto en el negocio inmobiliario, la desaceleración en el sector de la construcción se evidencia en el bajo número de proyectos nuevos, sin embargo, coincide en que la baja de las tasas de interés es una buena señal para la normalización del sector en 2025 y eso, sin duda, le da confianza al consumidor.
Para Sergio Mahecha, CEO de Super Propietarios, hay otros puntos que fueron determinantes en el freno a intención de compra, como el aumento en el precio de las Viviendas de Interrés Social (VIS) como consecuencia del incremento en el salario mínimo. Además, dice, las modificaciones en los requisitos de programas como Mi Casa Ya también influyeron, “debido a que muchas personas que tenían el cierre financiero dejaron de aplicar porque les cambiaron las reglas y ahora no es por el ingreso, sino por el puntaje del Sisben”.
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Buenas señales
Pese a esto, los conocedores señalan que el comportamiento de la construcción y del mercado inmobiliario responde a ciclos y el panorama se empieza a despejar, ya que se están presentando cambios positivos en la oferta y en las tasas de interés, lo que motiva a las familias a buscar recursos para adquirir su vivienda propia.
Para Mahecha lo que puede ocurrir en el sector es un efecto dominó, pues con el ajuste de las tasas las condiciones cambian. “Las constructoras también quieren motivar esa compra con el tema de precios fijos, están dando descuentos y plazos más cómodos para motivar esa venta no solo con las tasas, sino también con otras estrategias”.
Andrea Uribe, CEO de KualBanco, considera que si se analizan las condiciones y las capacidades de cada familia, se aplican subsidios concurrentes y hay una buena tasa el sueño de tener vivienda propia sí puede ser posible. “Más que endeudarse, yo diría financiarse, pues las tasas están bajando y es algo favorable. En VIS vemos más coherente el proceso de los subsidios por parte del Gobierno, además, la ley posibilita que se consoliden los ingresos familiares y eso permite más oportunidad de financiación”.
Radiografía
Una costosa realidad
Según cifras del Dane, en los primeros tres meses de este año el precio de la vivienda nueva en Medellín y su área metropolitana aumentó cerca del 13,26 %, cifra que está muy por encima de la inflación (que a marzo llegó a 7,36 %) y del promedio nacional (12,03 %).
Factores como proyectos que se empezaron a construir antes de la pandemia, planeados con costos menores; costos de los materiales y el costo de la financiación son elementos que influyen en este caso.
¿Dónde es más barato comprar?
PRECIO PROMEDIO DE VIVIENDA NUEVA ($/m2)
ZONA
El Poblado: $ 11.339.053
Laureles Estadio: $ 8.529.469
Envigado: $ 6.574.958
La América: $ 6.473.150
Guayabal: $ 5.594.290
Robledo: $ 5.202.931
Girardota: $ 5.021.429
Bello: $ 4.670.300
Caldas: $ 4.567.549
Copacabana: $ 4.159.836
San Antonio de Prado: $ 4.032.744
