Los anuncios del presidente Gustavo Petro no dejan de incomodar al empresariado colombiano. Cada vez que el presidente da un discurso o alocución, los noticieros y periódicos dejan preocupados al sector empresarial y a los gremios. El nuevo malestar obedece a una posible intervención del Gobierno Nacional en el mercado inmobiliario.
Realmente el jefe de Estado no habló de intervención, pero algunos actores del mercado hicieron esa interpretación. La situación sucedió en la sanción de la nueva Ley pensional, el presidente Petro, sostuvo: “los arrendadores están cobrando más por el arriendo de lo que crecen los precios (...). Se especula con la propiedad inmobiliaria, el Gobierno tiene que cambiar el mercado inmobiliario si sigue en el camino de la especulación”.
El mensaje tiene con los pelos de punta al gremio inmobiliario, ya que temen alguna intervención o reforma del Gobierno en ese sector. La cuestión es que el mandatario señala que los arriendos están jalonando la inflación.
Una situación interesante de analizar. Esto, porque la variación de precios en arriendo efectivo en vivienda urbana se ubicó en 8,07% a corte de junio de este año, por encima de la inflación anual que se ubicó en 7,18% en Colombia, según cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane).
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Sin embargo, la actualidad del mercado inmobiliario parece más compleja. Para empezar, Mario Ramírez, presidente de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), argumentó que el incremento de los arriendos de vivienda urbana en Colombia están por debajo del 9,28% (inflación 2023) que autorizó la ley a principio de año, por lo que no hay una anomalía.
Este incremento se explica en la Ley 820 de 2003 en Colombia, que regula el arrendamiento de vivienda urbana. Establece derechos y deberes tanto para arrendadores como arrendatarios, como la fijación del precio del arriendo, la duración del contrato, y las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
Con la premisa de Ramírez coincidió Federico Estrada, gerente general de la Lonja Propiedad Raíz de Antioquia. El directivo explicó que la subida de los arriendos está impactando más porque la inflación actual es más baja que la del año pasado, pero el incremento en el canon se da con el porcentaje de inflación del año anterior (9,28%).
“Cuando un propietario sube el arriendo, apenas está poniéndose al día con los precios del año anterior, entonces como la inflación actual es menor que la del año pasado, pues se ve más el impacto, pero no es un incremento desbordado”, indicó.
Además, Fedelonjas anotó que, a junio de 2024, la relación del canon mensual sobre el valor comercial de la vivienda, en diferentes estratos, no supera el 0,59%. Esto significa que está por debajo del 1% del valor comercial que se establece como límite por ley.
Preocupados por la intervención
Teniendo en cuenta lo anterior, los actores del mercado inmobiliario que hablaron con EL COLOMBIANO manifestaron estar preocupados por la situación, incluso, advirtieron de repercusiones negativas si el Gobierno Nacional decide adelantar una intervención en el sector.
El gerente de la Lonja antioqueña señaló que las intervenciones en otros países no han arrojado buenos resultados. Citó como ejemplo la Ley de Alquileres que se decretó en Argentina hace unos cuatro años. Sostuvo que dicha norma trató de controlar los incrementos en los arrendamientos, lo que conllevó a que la oferta de vivienda disminuyera porque algunos propietarios se rehusaron a arrendar sus inmuebles, lo que encareció más los precios. Por esa razón, el presidente Javier Milei la derogó en diciembre de 2023.
Por esa razón, expresó que la mejor intervención para controlar los precios de las viviendas y los arrendamientos obedece a incentivar la construcción, el acceso a la vivienda y ofrecer un buen ambiente de certidumbre para motivar la inversión.
Otra propuesta obedece a fortalecer el sistema de subsidios para adquisición de vivienda, tener tasas de interés bajas y recuperar el programa de subsidio a la tasa de interés con el programa Frech.
Un desbalance entre oferta y demanda
No obstante, el llamado del sector inmobiliario va mucho más allá. Los empresarios de las administradoras de inmuebles aseguran que el mercado presenta una particularidad actualmente: un desbalance entre la oferta y demanda que empujará más los precios si no se soluciona.
Carlos Augusto Saavedra, gerente general de la administradora de propiedades Aceis S.A., dijo que la oferta de viviendas residenciales para rentar está cayendo a raíz de un nuevo jugador en el mercado: las rentas cortas o viviendas turísticas que se ofrecen en aplicaciones móviles.
Agregó: “Quienes rentaban su vivienda a un largo plazo a través de empresas inmobiliarias están viendo que ese incremento en precios tiene un aumento lento frente a los indicadores de país, pero en las rentas cortas el crecimiento del valor es muy alto y muchas personas mudan a ese modelo, lo que afecta los precios, algo preocupante si se tiene en cuenta que más del 60% de los colombianos viven en arriendo”.
Claramente que un inversionista busca el mejor negocio y por esa razón prefiere las rentas cortas porque hay mayor ingreso mensual en comparación con el modelo tradicional. Según cuentas de Saavedra un apartamento de unos 70 metros cuadrados de estrato cuatro o cinco puede rentarse en $3,5 millones, pero en rentas cortas puede doblar su precio.
Añadió que la oferta de rentas tradicionales puede haber caído entre el 30% y 40%. El meollo del asunto es que si la demanda es muy alta y la oferta es poca, entonces los precios en arriendos suben.
Por esa razón la propuesta de los empresarios para Gustavo Petro es buscar una regulación de estas vivienda de rentas cortas. Saavedra anotó que la regulación debe establecer lugares específicos para las viviendas turísticas y otros para las rentas tradicionales, para evitar mezclar los dos mercados.
Una muestra del crecimiento de esa clase de viviendas se aprecia en la plataforma AlltheRooms. Se trata de una base de datos que monitorea a dicha clase de alojamientos de corta estancia en el mundo. A corte de abril de este año registraban unos 82.961 sitios de alojamientos en las diferentes plataformas donde se ofertan viviendas turísticas, lo que significa que la cantidad aumentó 18,6% frente a las 69.925 que se alquilaban en el mismo mes de 2023, y un 42% frente al de 2022.
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Y en Medellín no son pocas, Carolina Clavijo Carreño, subsecretaria de Planificación, Control y Competitividad de la Subsecretaria de Turismo, sostuvo que son unas 8.000 en la capital antioqueña. “Sabemos que llegaron para quedarse y estamos buscando una regulación. Es una industria que deja una derrama económica importante para la ciudad y genera unos 3.300 empleos”.
Lo cierto es que hay un temor por la advertencia del jefe de Estado, por lo que los gremios ya comienzan a concretar estas propuestas no solo para regular las vivienda turísticas, sino incentivar la inversión y construcción, de tal forma que aumente la oferta de inmuebles en arriendo.
