A octubre se comercializaron 14.005 unidades nuevas, 43,3% menos que en el mismo lapso del año anterior. Oriente, Bello y Medellín explican más de la mitad de la caída, dice Camacol.
Hasta hace poco era normal escuchar que las ventas de vivienda en el país rompían récords históricos cada mes. La abundancia de subsidios y el apetito por tener casa propia durante pandemia hicieron del sector uno de los motores para reactivar la economía, pero hoy todo es diferente. Entre enero y octubre, asegura Camacol, se dejaron de vender 96.847 nuevas unidades, de las cuales 10.706 corresponden a Antioquia.
Mientras en los diez primeros meses del año anterior se comercializaron 24.711 viviendas en estas montañas, este año solo se alcanzaron 14.005. De hecho, la última vez que las ventas crecieron fue en junio de 2022, con lo que el departamento y el país arrastran 16 meses consecutivos de caídas (ver infografía).
Si se quiere ver en qué partes de Antioquia se ha sentido con más fuerza el problema la lupa apunta hacia el Oriente, principalmente Rionegro, donde las ventas bajaron en 4.500 unidades frente al año anterior; mientras tanto, en Bello ese dato corresponde a cerca de 2.000 viviendas; y en Medellín, a 1.300. Es decir, estas zonas explican el 73% del desplome.
Como lo han reiterado distintas voces desde el sector, el negocio está golpeado por las altas tasas de interés, la inflación y los cambios en el programa Mi Casa Ya, pero para el caso del departamento hay un factor adicional y es que le han asignado menos subsidios, según expuso Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia.
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— Camacol Colombia (@CamacolColombia) November 14, 2023
Nuestro presidente @GHerreraCas y el Gerente de @CamacolAntioqui Eduardo Loaiza, presentan las más recientes cifras del mercado de vivienda nueva y hablarán de la coyuntura actual del sector en Antioquia y el país.
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“Nosotros no estamos en el mapa de los subsidios del Gobierno. Se han asignado y entregado 47.000 a nivel nacional, y en Antioquia un poco más de 2.000. Eso da 4%, en ningún (otro) dato ni estadística el departamento pesa eso, (normalmente) pesa entre 12% y 20%, o sea que nosotros no hacemos parte de ese mapa de subsidios”, detalló.
En ese sentido, continuó, se ha estado hablando con el gobernador electo Andrés Julián Rendón; con el alcalde electo de Medellín, Federico Gutiérrez; y con otros mandatarios que llegarán al poder en el 2024, para que Antioquia cree su propio programa de subsidios de vivienda y no depender de los del Gobierno Nacional.
De cara a lo que viene, el líder gremial dijo que Medellín deberá revisar y acomodar su POT para afrontar la nueva realidad de ser un distrito de Ciencia y Tecnología, mientras que el gobierno departamental estudiará usar el Instituto de Desarrollo de Antioquia (IDEA) como instrumento de financiación de proyectos regionales, con condiciones de mercado “favorables” para dinamizar la construcción.
Por lo demás, Loaiza proyectó una dura reducción en las ventas de vivienda nueva en el departamento para el año consolidado, ya que cerrarían entre 15.500 y 16.000 unidades, mientras que el año pasado alcanzaron 27.500. De modo que tanto en Antioquia como en Colombia la caída estará entre el 40% y el 50% anual.
Se vendía más en pandemia
Pasando al plano nacional, uno de los datos más llamativos es que en el promedio de los años 2019 a 2022 los colombianos demandaban 13.000 viviendas VIS por mes, mientras que este año ese indicador se ha reducido a cerca de 6.000. Es decir que en pandemia las constructoras vendían casi el doble de proyectos que ahora.
De la misma manera, las iniciaciones están bastante golpeadas. A octubre se pusieron en marcha 19.306 unidades, un desplome del 27% versus idéntico tramo del 2022. Lo preocupante es que conforme pasan los meses la situación se agudiza y un ejemplo es que exclusivamente en octubre ese ítem bajó 61,4%.
Por supuesto, el hecho de que menos proyectos se pongan en marcha significa que se están creando menos empleos. Así, este año, en promedio, la construcción de vivienda ha generado 16.700 puestos de trabajo cada mes, mientras que antes de la pandemia le daba la oportunidad a 42.500 personas y en la reactivación tras el covid-19 alcanzó un pico de 238.000.
Efecto en cadena
De acuerdo con Mauricio Hernández, economista de Bbva Research para Colombia, el problema podría incluso agravarse y ser un dolor de cabeza mayor el próximo año. “Por la caída del sector inmobiliario, el cual es intensivo en mano de obra, y el impacto rezagado que tiene la menor dinámica del PIB de este año sobre el mercado laboral, se espera un menor incremento del empleo nacional en 2024”.
Por más que pueda parecer un problema exclusivo del gremio inmobiliario, un escenario de esa clase golpearía a toda la economía. De hecho, Bbva Research aseguró que “podría presentarse un ligero aumento de la tasa de desempleo, una menor dinámica de los salarios y un deterioro de la calidad del empleo (reducción de la tasa de formalidad) en 2024, lo cual restringirá el repunte del consumo de los hogares”.
Dicho sea de paso, lo que está ocurriendo con el sector vivienda tiene perjudicados a varios ramos de la industria nacional. Según la Encuesta Mensual Manufacturera del Dane, en agosto de este año el sector maderero sufrió una caída de 18% en producción y de 4% en mano de obra; en el del caucho las reducciones fueron de 31% y 14%, respectivamente; mientras que en los de plástico y vidrio también se observaron contracciones.
Además, Camacol expresó que no hay que perder de vista el alza de los desistimientos, es decir, son más los colombianos que hicieron los trámites iniciales para hacerse con su nuevo hogar, pero después se echaron para atrás por no poder cumplir con los requisitos.
En lo corrido del 2023 hubo un crecimiento del 83% en este tipo de eventos. “De los 33.000 hogares que renunciaron al sueño de comprar vivienda, 26.000 lo hicieron en el segmento VIS (de interés social), donde los desistimientos crecieron 128%, afectando a los hogares más vulnerables”, explicó Guillermo Herrera, presidente de Camacol.
Ministra el problema es que a los funcionarios públicos les corresponde la responsabilidad de los resultados, no basta sólo con los inmensos esfuerzos que se hagan si al final el resultado es contrario a lo que le conviene al país.
— Bruce Mac Master (@BruceMacMaster) November 13, 2023
La entrevista busca hacer un repaso detallado... https://t.co/j1q8XffQ1J
¿Y entonces qué hacer?
Ante todos estos problemas, Herrera insistió en un decálogo de propuestas que el gremio envió al Gobierno Nacional para reactivar la construcción, entre ellas revisar los niveles y las condiciones de asignación de subsidios y coberturas; agilizar los trámites para la asignación y desembolso de subsidios; implementar otros mecanismos de acceso a vivienda digna; y reglamentar el Plan Nacional de Desarrollo.
Ahondando en los subsidios, dijo que en el caso de Mi Casa Ya las asignaciones vienen equiparándose a la demanda acumulada, que corresponde a cerca de 76.000 viviendas terminadas adquiridas con la expectativa del subsidio, pero “los desembolsos siguen muy por debajo de las asignaciones (aproximadamente la mitad, 36.579)”.
Al respecto, hay que recordar que el fin de semana la ministra de Vivienda, Catalina Velasco, dijo en una polémica carta dirigida al presidente de la Andi, Bruce Mac Master, que las dificultades en el subsidio Mi Casa Ya vienen desde 2020 porque se utilizó como instrumento de reactivación económica, “y sin ningún soporte presupuestal”.
La funcionaria aseveró que lo que hizo el actual Gobierno fue “ordenar la casa”, puesto que la “ligereza” del gobierno Duque provocó una coyuntura adversa de hasta 500.000 familias esperando un subsidio.
“El Gobierno Nacional ha definido el desarrollo del programa Mi Casa Ya para los próximos tres años: 50.000 subsidios tanto para cuota inicial como para tasas de interés en los años 2024, 2025 y 2026, y preasignación de vivienda de interés prioritario VIP, para los años 2025 y 2026, que se reservan desde 2024”, se lee en la misiva de Velasco.
Señor @BruceMacMaster, no diga más mentiras en materia de vivienda. pic.twitter.com/pr6tDTQoLO
— Catalina Velasco Campuzano, Ph.D. (@CATALINAVELASCO) November 13, 2023
Por lo pronto, miles de colombianos siguen esperando por poder hacer realidad el sueño de tener casa propia, aunque el panorama no termina de despejarse y la incertidumbre hace eco en las constructoras.
Para cierre de año la industria espera que el Banco de la República dé una buena noticia en medio de esta amarga crisis, que sería una disminución en la tasa de interés durante la próxima junta directiva.
Actualmente las tasas se encuentran en 13,25%, pero ya el Gobierno y los gremios empiezan a impacientarse y suben el tono para que se ejecute la reducción correspondiente, entendiendo que los niveles actuales no han permitido el cierre financiero de varios proyectos de construcción en Colombia.
