Hay “causales especiales” por las cuales el dueño de un inmueble puede pedírselo a quién lo habita: reparación, demolición, venta o si el propietario lo quiere utilizar para irse a vivir allí, en caso de que el bien sea una residencia urbana (ver Informe).
Así lo establece la Ley 820 de 2003. Esta situación puede afectar al 34,5 % de hogares colombianos que al año pasado se estimaba vivían en arriendo o subarriendo, según cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane).
El cambio se debe dar en un plazo no inferior a tres meses, desde que el ocupante recibe la comunicación. “Previo requerimiento escrito del propietario del inmueble se entra a hacer la terminación con el arrendatario”, explicó Aura María Muñoz, gerente jurídica de la inmobiliaria Alberto Álvarez.
Este tipo de trámites “son los más álgidos y complejos (...) son especiales porque el arrendador solo las puede invocar para el vencimiento del contrato de arrendamiento y privilegian al arrendatario”, explicó Muñoz, sobre todo, si se está ante un arrendatario cumplido en sus pagos y del que se conoce el buen comportamiento sobre el inmueble y en la propiedad.
Las causales deben estar calificadas, esto indica que el dueño debe tener disponibilidad de pasarse al inmueble, si es la razón que invoca, tener un contrato de venta (no es tener la intención de vender, sino que ya se haya realizado el negocio) o si se trata de demolición o reparaciones debe existir un plan establecido que así lo certifique.
Para Constantino Carvajal, experto en arrendamientos tras 30 años de servicio en el sector, esta es la muestra de que “la ley es proteccionista de la parte supuestamente débil en el contrato, que es el arrendatario”.
Así, pese a las causales, “no existe garantía de entrega del inmueble, no es norma de orden público, o sea que no se llega al vencimiento con piquete de policía a pedir la restitución y a falta de entrega, se debe iniciar un proceso jurídico contra el arrendatario”, explicó Carvajal.
A la inmobiliaria Alberto Álvarez llegan entre 10 y 15 cartas con solicitudes de terminación de contrato por causales especiales diariamente. Lo cual indica que este tipo de trámites son muy comunes.
Una vez se aplica esta terminación, la inmobiliaria usualmente pierde toda relación con el propietario pues en caso de incumplir la razón expuesta en la terminación del contrato el propietario está expuesto a sanciones que puede invocar el arrendatario.
La ley establece que se debe indemnizar con seis meses de arriendo si se demuestra incumplimientos de la causal expuesta, y si se halla alguna participación de la empresa, pues esta quedará como copartidaria del actuar y tendría sanciones administrativas, entre un salario mínimo y 100.
