En un contexto de alta inflación y altas tasas de interés, la demanda por vivienda nueva se ha debilitado, ligada a una mejor dinámica en los desembolsos por parte de los bancos para este tipo de bienes, sobre todo del segmento No VIS.
Así lo demostró el Análisis de la cartera y el mercado inmobiliario en Colombia, realizado por el Banco de la República, con corte a noviembre de 2022. En este se observa que los desembolsos para adquisición de vivienda no VIS mostraron una caída anual de 17,4%, mientras que el segmento VIS continuó mostrando una dinámica creciente, con un aumento del 24,7% a noviembre.
“Al analizar el comportamiento de los desembolsos destinados a adquisición de vivienda se aprecia que estos registraron contracciones reales anuales. Esta dinámica es explicada, en parte, por un efecto base dada la expansión presentada durante 2021. Por modalidad, la menor dinámica de los desembolsos ha estado explicada por una caída en los desembolsos destinados a adquisición de vivienda No VIS, segmento en el cual los inmuebles son de mayor precio en comparación con VIS”, indicó el informe.
Asimismo, el análisis del Emisor arrojó que los desembolsos de adquisición de vivienda VIS han mostrado una dinámica creciente debido, en parte, al efecto que han tenido algunos programas de subsidios otorgados por el gobierno.
Por ejemplo, en particular, el programa Mi casa Ya tenía presupuestado la entrega de 41.800 subsidios VIS y al corte de septiembre de 2022 se entregaron 65.000 subsidios, lo cual evidenció un cumplimiento anticipado de la meta que, según destaca el informe, comprometió subsidios para 2023.
A este panorama se suma que, con corte a noviembre de 2022, las tasas de interés reales anuales para la adquisición de vivienda VIS se ubicaron en 3,6%, mientras que las de vivienda No VIS llegaron a 4,0%.
Otro aspecto que influye es que, según el Decreto 145 de 2000, se puede financiar hasta 70% del inmueble No VIS, mientras que para VIS se puede financiar hasta 80% del valor.
El análisis del Emisor concluye que la menor disposición de los consumidores a comprar vivienda y la caída en las unidades vendidas, sugieren que la demanda por vivienda se ha debilitado.
Todo este cóctel de factores, para Felipe Echeverri, presidente de Constructora Capital Medellín, afectará negativamente el mercado de vivienda este 2023, ya que la revaluación de los créditos hipotecarios por parte de los bancos derivará en desembolsos hasta en un 50% menos al valor inicialmente solicitado.
