Las altas tasas de interés determinan la actualidad del mercado inmobiliario corporativo en Medellín. De hecho, se espera la construcción de pocos proyectos corporativos.
Tal como lo estima la multinacional de servicios inmobiliarios Colliers, que tiene presencia en 66 países, entre ellos Colombia, donde está en Bogotá, Cali, Barranquilla, Pereira y Medellín.
La compañía calificó el 2023 como un año de resiliencia. Esto porque hubo una caída de 71% en la absorción (demanda neta) de metros cuadros en oficinas, es decir, que la ocupación de estos inmuebles bajó, al pasar de 53.000 en 2022 a tan solo 15.000 metros cuadrados el año pasado.
Sebastián Díaz Morales, director de Colliers Antioquia, conversó con EL COLOMBIANO y sostuvo que esa caída se explica porque este año no entraron nuevos proyectos de oficinas al mercado, mientras que en 2022 entraron cuatro edificios nuevos y contaban con una ocupación importante que disparó el indicador de adsorción en 2022.
De acuerdo con el Dane, lo que más ha jalonado la inflación es la gasolina y el alojamiento y servicios públicos. ¿Han sentido ustedes ese impacto en los arriendos?
“Todos los contratos de oficina están indexados a ese fenómeno, sin embargo, pese a eso, en Medellín hay un aumento en la demanda, sobre todo en la vivienda turística. Eso, a raíz de la llegada de más turistas y nómadas digitales, lo que ha jalonado el precio de arrendamientos en Laureles, El Poblado y otras zonas donde llegan extranjeros. Adicionalmente, los precios de todos los activos inmobiliarios han aumentado en los últimos años no solo por la inflación, sino también por las tasas de interés que siguen tres veces más altas frente a otros años. En 2023, el precio de los arriendos de las oficinas crecieron $62.000 el metro cuadrado, que es un incremento de 13% respecto a 2022”.
Y bajar las tasas de interés ha sido una constante petición del presidente y los bancos, ¿se suma al pedido?
“Sí, es que nos afecta mucho, sobre todo la dinámica en las ventas de activos, porque el gran porcentaje de ventas son financiadas. Hace poco hablamos con unos inversionistas de Eslovaquia (Europa Central) sobre las tasas hipotecarias de Colombia, que dependen del perfil de riesgo y este se ubica entre 18% y 24%, mientras en los países europeos son de 5%, Estados Unidos tiene 7% y Canadá un 8%. Eso nos imposibilita la actividad en el sector. El Banco de la República tiene una meta por cumplir y nosotros proyectamos que las tasas bajen significativamente hacia finales de este año”.
¿Entonces se pondría suponer que el mercado ha experimentado una caída en general?
“El mercado de oficinas, bodegas y locales comerciales han tenido un buen dinamismo por que hay oficinas que migraron a una mejor categoría, es decir que pasaron de edificios antiguos a unos con mejores especificaciones en cuanto a zonas comunes. También, hubo un crecimiento de la industria call center y de empresas que han llegado a la ciudad. El problema es que el inventario no creció. Y esa caída en la ocupación es por la coyuntura que hizo bajar la actividad constructiva. Este año no entraron nuevos proyectos de oficinas, centros comerciales, ni parques logísticos y es porque los inversionistas están esperando que mejore la dinámica constructiva”.
¿Entonces en cuánto cayó esa absorción?
“El 2022 hubo una absorción de 54.000 metros cuadrados y en 2023 llegamos a cerca de 15.000 metros cuadrados de absorción, que es el cambio de la ocupación de un periodo a otro, pero no es tan grave si se compara con el histórico promedio de Medellín que se ubica entre 15 mil y 30 mil metros cuadrados. Lo que pasa es que 2022 fue un año en el que entraron cuatro proyectos de oficina y eso disparó el indicador”.
¿Cuál cree que es la ventaja de Medellín frente al mercado de otras ciudades?
“Nosotros en Medellín tenemos un inventario competitivo de 850.000 metros cuadrados de oficinas, el de Bogotá es cuatro veces mayor. La tasa de disponibilidad de oficinas en 2023 fue de 7% y en 2022 fue de 9%. En Bogotá está en un 10%. Los expertos del mercado dicen que las tasas de disponibilidad inferiores a 10% dan cuenta de un mercado saludable. En Estados Unidos y otros mercados grandes se llegaron a tasas de disponibilidad de entre el 15% y el 20%. Medellín es la segunda ciudad donde más llegan inversión extranjera y grandes compañías a tener operaciones. Eso, jalonado por organizaciones como Ruta N, que son aliados nuestros”.
¿Del inventario qué ha sido lo más demandado en Medellín
“Lo que más se ve son transacciones de tickets pequeños, como bodegas pequeñas entre 1.000 y 1.500 metros cuadrados en el área metropolitana. Son tickets o valores de ventas entre los $2.000 millones y $5.000 millones. Las grandes compañías por lo general no compran, sino que arriendan para destinar esos capitales de trabajo al crecimiento de las compañías. Y la mayor cantidad de transacciones, que no son de inversión sino de uso propio, son hechas por las pymes. La mayor rotación se da en la Milla de Oro, son oficinas entre los 50 y los 80 metros cuadrados. En cuanto a los locales comerciales, el dinamismo ha sido bajo y se dio en pequeños y una preferencia por las plazoletas de comidas”.
¿Creen que habrá una recuperación este 2024?
“Las proyecciones para este año no varían mucho. Vemos un aumento generalizado de precios, para hacer una idea, en este momento hay edificios de oficinas en la Milla de Oro que están entre los $90.000 y $100.000 el metro cuadrado. Son cifras históricas. Será un año retador porque no esperamos que las tasas de interés bajen significativamente”.
