Bajar las tasas de interés es una de las salidas más efectivas, en este momento, incluso la única por ahora, para reactivar la compra de vivienda nueva, y con ello al sector de la construcción.
Con este argumento, Camacol, el gremio de la construcción en Colombia, ve con buenos ojos la guerra de tasas que empezó el pasado 28 de junio con Bancolombia y que hasta ahora suma por lo menos seis entidades bancarias, que las han llevado al 10% efectivo anual, en promedio.
“Celebramos estos anuncios de bajar las tasas de interés para créditos hipotecarios, una decisión que sin duda aporta a la reactivación. Hay que seguir trabajando para ajustar indicadores del sector constructor en el segundo semestre, y estar más fortalecidos en el 2025”, señaló Guillermo Herrera, presidente de Camacol.
En esta misma línea se pronuncian las constructoras. Por ejemplo, Rafael Marín, presidente de Constructora Marval, afirmó que bajar tasas incentiva tanto la compra por las familias como la inversión de las empresas.
“Vemos que se disminuye el valor de las cuotas y queda más al alcance de los hogares y sus ingresos, porque el ahorro para comprar vivienda es el mejor patrimonio familiar. Esta competencia entre bancos también se ve en plazos, estaban prestando a 15 años, ahora lo subieron a 20, incluso a 30”, detallo Marín.
Agregó que este sector depende de la reactivación económica total del país, porque al dinamizarse más las actividades habrá más empleo y más ingresos, esto hace que las familias tengan plata para comprar su vivienda.
Un sector que, en 2023, enfrentó una serie de desafíos que continúan en 2024 por la caída en ventas, iniciaciones y lanzamientos. Por ejemplo, el segmento de edificaciones, que representa dos tercios de este renglón económico, mostró un bajo desempeño debido al enfriamiento del mercado de vivienda, reflejado en una contracción del 18% en el primer trimestre de 2024 en comparación con el mismo periodo del año pasado.
Sin embargo, la reducción de tasas no es suficiente para reanimar la compra de vivienda. Según analistas, se requiere que bajen los costos de la construcción, así como el precio de la tierra, factores que también elevan el valor de la vivienda en el país.
Por ejemplo, a mayo del 2024, los costos de la construcción de edificación registraron una variación anual del 3,58% respecto al mismo mes del 2023, según el Dane. Y al ponerle lupa a casas y apartamentos, el índice aumenta levemente a 3,70% y 3,57%, respectivamente.
Esto va en línea con lo revelado por la Dirección de Investigaciones Económicas, Sectoriales y de Mercados del Grupo Bancolombia en su informe mensual ‘Panorama del sector de la construcción en Colombia’, que proyectó una disminución gradual en las tasas de financiación y en la inflación de los costos de construcción para finales de 2024.
“Estos ajustes serán lentos, proyectando un panorama más favorable para 2025. Como resultado, se anticipa una menor demanda de vivienda este año, con una variación anual del -0,7% en el PIB de edificaciones”, detalló el informe.
Retomando las tasas, cabe recordar que primero fue Bancolombia, luego el Fondo Nacional del Ahorro. Pasaron los días y se sumó Davivienda, después lo hizo el Grupo Aval y, por último, hasta ahora, se sumaron Bbva y Confiar, que bajaron los intereses de créditos hipotecarios, como un “Juego de tronos” para ver quién tiene la tasa más baja del mercado y así atraer a más clientes que buscan tener techo propio.
Además, estos anuncios se dan en medio de cambios ministeriales del Gobierno de Gustavo Petro, quien cambió a la ministra Catalina Velasco de la cartera de Vivienda por Helga Rivas.
¿Qué dice Camacol?
Para dimensionar las reducciones de tasas, a mediados del 2023, de acuerdo con datos de la Superfinanciera, la tasa más alta llegaba hacia el 23% anual, mientras que las más bajas alcanzaban el 11%.
También hay que remontarse a enero de este año, cuando el interés más alto para un crédito de vivienda VIS y No VIS rondaba el 21%, y el más bajo descendía al 14% y 15%, según la Superfinanciera; con excepción del Fondo Nacional del Ahorro, entidad pública, que ubicó sus tasas por el orden del 10%.
Sobre esta entidad hay quejas en el mercado de la construcción por las demoras a la hora de desembolsar los créditos a los clientes. Dos constructoras le dijeron a este medio que estos atrasos se deben a la alta demanda del FNA, pero esta no tiene la capacidad tecnológica ni de talento humano para atender las solicitudes, por eso hay familias esperando hasta un año el préstamo para compra de vivienda.
A julio de 2024, según la Súper, las tasas más altas rondan el 18% y las más bajas, en el 10%, como lo han anunciado entidades bancarias en las últimas dos semanas.
Por eso, el presidente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), Guillermo Herrera, aseguró que esta caída en tasas es un mensaje esperanzador para el país del sector financiero hipotecario, como lo pidió hace poco el Gobierno Nacional al solicitar reducción de tasas de interés, lo cual, según él, es una gran apuesta del sector privado por la reactivación económica.
“Recuperamos la confianza del comprador, vamos en el sentido correcto”, afirmó Herrera. Y agregó que, después de una caída significativa en la disposición de compra de vivienda, que se situaba en un preocupante -40%, arranca este segundo semestre con noticias alentadoras que podrían revertir esta tendencia negativa y dar más acceso a la compra de vivienda.
Por ejemplo, según Fedesarrollo, en junio de 2024, el índice de disposición a comprar vivienda disminuyó en 7,5 puntos porcentuales en comparación con mayo, pasando de -34,2% a -41,7%. Además, se observó una contracción en Medellín (-31,1 p.p.) y Bogotá (-7,8 p.p.), en contraste con las mejoras en Cali (0,4 p.p.) Bucaramanga (19,5 p.p.) y Barranquilla (22,6 p.p.)
Ante este panorama sombrío, Camacol ha estado trabajando de la mano con el Gobierno, incluyendo al Departamento Nacional de Planeación (DNP), los ministerios de Hacienda, Vivienda y Transporte, para encontrar rutas e inversiones que impulsen la reactivación. “La vivienda es un eje central en este plan”, dijo Herrera. Ahora, con mejores tasas de interés y disposiciones gubernamentales favorables, el sector está listo para reactivarse.
La reactivación del sector permitirá una salida más rápida de los inventarios y una rotación de las viviendas financiadas y prevendidas. Según Herrera, “esta reducción en las tasas permitirá un efecto inmediato en la disminución del nivel de desistimiento en el último año”. En el caso de las Viviendas de Interés Social (VIS), el nivel era de 30 mil unidades desistidas por las familias.
Por eso, Camacol espera que la nueva oferta de crédito genere espacios más favorables para la construcción y con esta liquidación haya nueva oferta de créditos a la construcción con mejores tasas.
La importancia de la construcción, actividad que no tuvo buen desempeño en 2023, se debe porque es una de las locomotoras del crecimiento económico. Este sector decreció 4,20% el año pasado y sus empresas tuvieron ingresos de más de $35 billones, con utilidades de $4,9 billones, según la Supersociedades, y aportó a la generación de 1,5 millones de empleos y activos de $120 billones. Su aporte al PIB fue de 4,3%.
Sin embargo, el dirigente también subrayó la necesidad de revisar los costos de construcción, afectados por una gran cantidad de regulaciones. “Más allá de las normas sismorresistentes, hay 40 reglamentos adicionales que elevan los costos. Por ejemplo, la reglamentación eléctrica ahora exige condiciones similares a las casas de madera de Estados Unidos, lo que añade medio billón de pesos al costo de un proyecto de vivienda”, explicó.
Los créditos de construcción han bajado cerca de 200 puntos básicos, lo cual es positivo para dinamizar el flujo de caja y la financiación de proyectos. En términos de costos, abril registró el crecimiento más bajo desde octubre de 2020, con una variación del 3,41%, aunque en mayo repuntaron al 3,6%. “Es importante seguir monitoreando que no tengamos incrementos desmedidos en los componentes asociados a materiales”, advirtió Herrera.
¿Qué viene para la segunda mitad del 2024 y el 2025?
Pese a que la venta de vivienda completa 23 meses en terreno negativo, incluso a doble dígito, y este margen se ha reducido, las cifras siguen por debajo de las casi 235.000 unidades que se comercializaron en 2022. Las proyecciones dan muestra que al cierre de 2024 los colombianos comprarán unos 124.000 inmuebles.
Por eso, la ministra de Vivienda saliente, Catalina Velasco, insistió en que la economía colombiana está en plena recuperación y el sector de la construcción ya lo está sintiendo.
“Este es el mejor momento para comprar vivienda. Quiero darle un mensaje de optimismo a quienes llevan esperando varios meses porque no les alcanzaba la plata para la cuota mensual, o porque tenían otras dificultades. Pienso que la disminución de tasa futura no va a ser tan drástica, eso ya sucedió, por eso es el momento de comprar vivienda”, dijo la ministra.
Además, según Velasco, los subsidios para incentivar la compra de vivienda están asegurados hasta fin de año. “Las ventas han mejorado y los bancos están impulsando la adquisición de inmuebles”.
Sobre este punto, el informe del Grupo Bancolombia aclaró que el impacto de estas tasas de interés elevadas se reflejó en una menor demanda y una desaceleración en el ritmo de construcción y adquisición de viviendas.
Aunque, actualmente, la brecha observada en tasas de interés, frente a la época prepandemia, tiene una mayor afectación para el segmento No VIS. “La combinación de altos costos de financiamiento y una inflación persistente ha creado un entorno complejo para el sector de la vivienda”.
No obstante, la ministra subrayó que se ve un repunte en las constructoras, pese a que el sector aún depende de los subsidios, especialmente para los compradores, ya que muchas personas no tienen los recursos suficientes para adquirir una vivienda. Por esta razón, dijo que el Gobierno sigue fortaleciendo programas como Mi Casa Ya.
“Se necesitan los subsidios, y el papel del Estado es orientar la política pública, su acción y los subsidios hacia donde más se necesita: empresas más pequeñas, ciudades pequeñas y familias pobres. Esos son los cambios que le hicimos a Mi Casa Ya, y los constructores han sabido responder”, declaró la ministra en una entrevista con La FM.
Por su parte, el informe sectorial del Grupo Bancolombia sentenció que las cifras de la construcción podrían mejorar significativamente si se implementan políticas favorables en cuanto a subsidios y tasas de interés.
“El sector está atravesando un período desafiante debido a la reciente evolución de las tasas de interés y la inflación. Sin embargo, hay razones para el optimismo, para 2024, se espera que las ventas de vivienda se sitúen en torno a las 124.000 unidades... Mirando hacia 2025, las perspectivas son aún más alentadoras. Se prevé una recuperación, con estimaciones de ventas de viviendas cercanas a las 165.000 unidades y un crecimiento del PIB del sector de aproximadamente el 6,7%”, detalló el estudio.
Asimismo, Camacol se sumó con un compromiso de mejorar la calidad de las viviendas y hacer una transición hacia la vivienda sostenible y verde.
“Tenemos 12 millones de metros cuadrados certificados como viviendas sostenibles Edge y planeamos entregar unas 150 mil viviendas verdes para 2027”, señaló Herrera.
Este enfoque no solo ayudará a reducir las emisiones de gases de efecto invernadero y optimizar el consumo de agua y energía en un 20%, sino que también beneficiará económicamente a los hogares, especialmente en el segmento de vivienda social, gracias a mejores financiaciones y tasas de interés.
En definitiva, la tendencia al alza de tasas de interés desde 2021 ha creado barreras tanto para la construcción como para la adquisición de viviendas, afectando la accesibilidad y la demanda. Por eso, la reducción de tasas en este momento aparece como un oasis en medio del desierto de la crisis.
Por eso, “es imperativo que se tomen medidas proactivas para estabilizar las tasas de interés y promover la inversión en vivienda, asegurando así el desarrollo continuo del mercado inmobiliario en el país”, concluyó el informe del Grupo Bancolombia.
Ventas por el suelo
Bajo este panorama, las familias colombianas observan con tristeza la meta de tener casa propia porque los precios de las viviendas han aumentado, mientras que los salarios se han estancado. Por ejemplo, en Medellín, según Camacol y La Lonja, la venta de vivienda para estrenar bajó más del 25% en el 2024.
De acuerdo con el último reporte de Camacol, entre enero y mayo de 2024, las ventas de viviendas bajaron en un 14%. Y en esos meses de 2024, se vendieron casas por un total de $15,46 billones. Esto es $1,89 billones menos que en el mismo periodo de 2023.
En medio de este panorama negativo, a mayo 8.722 hogares pudieron comprar su casa, en parte se debe al buen momento que pasan las ventas de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) que crecieron al 23%.
Además, en mayo del 2024, se registraron cerca de 164.500 viviendas disponibles para la venta en Colombia, en por lo menos 3.000 proyectos activos y 1.374 empresas dispuestas a entregar esas llaves para que estrene.
Además, el Grupo Bancolombia aseveró que la contracción de la inversión en el sector también ha impactado negativamente en la economía nacional, al cierre del primer trimestre de 2024 la disminución fue 7%, que se traduce en $9 billones. En parte, el déficit obedece a las tasas de interés y la baja confianza del consumidor.
Al revisar por las regiones, por ejemplo, en Antioquia, las ventas de vivienda nueva disminuyeron 32,8% a mayo del 2024, pasando de una participación de mercado del 12,8% en 2023 a 10,2% en 2024. Esta región contribuyó significativamente a la contracción del sector con una reducción de 4,2 puntos porcentuales en el crecimiento.
¿Comprar hoy en día puede ser complejo?
El economista Mateo Rivera, magíster economía de la Universidad Eafit y analista en construcción e infraestructura, dice que el mayor problema es el aumento de los precios de las viviendas. “Esto pasa, sobre todo, por la alta demanda y la poca oferta en las áreas urbanas como Bogotá, Medellín y Cali”.
También mencionó que el costo de los materiales de construcción, como cemento y acero, ha subido mucho por la inflación y la falta de suministros, lo que hace que los precios finales de las viviendas sean aún más altos.
A la discusión se suma el abogado Juan Manuel Cruz, especialista en Derecho Urbano, quien resume la actual situación, pero que no es nuevo, por la pérdida de poder adquisitivo de las familias colombianas, la inflación que golpea el bolsillo, las altas tasas de interés que impiden sacar un préstamo, la inestabilidad laboral y el alto costo de la vivienda.
Todo esto es ‘un caldo de cultivo’ que hace muy difícil el acceso a una vivienda propia y nueva en el país. Pero Cruz también les echa la culpa a los cambios significativos en los hábitos de consumo de los jóvenes adultos colombianos.
“Prefieren ahorrar o endeudarse para viajar o comprar cosas, antes que pensar en comprar una casa propia, porque esto representa gastos como pago del predial, declarar renta y pagar la luz, el agua, el gas y el internet”.
Por su parte, Rivera consideró que, antes, la estabilidad de la economía era uno de los puntos fuertes de Colombia. Pero ahora que la economía no va bien, especialmente en el mercado laboral, ahí la cosa se complica. “La falta de empleo estable y bien pagado hace difícil que muchas personas puedan obtener un crédito para comprar una casa”.
Además, la inflación reduce la plata que hay en los bolsillos de las familias, lo que dificulta ahorrar para el pago inicial y los pagos mensuales de la hipoteca.
“Hoy en día, las tasas de interés para los créditos hipotecarios están mucho más altas de lo normal. Además, la situación económica actual hace que los bancos sean más estrictos al otorgar créditos hipotecarios, lo que dificulta aún más el acceso al financiamiento”, afirmó el analista.
Un punto en el que coincidieron Cruz y Rivera es el precio del suelo en donde levantan las torres de apartamentos en zonas urbanas. La mayoría de los nuevos proyectos inmobiliarios se están construyendo en esos lugares, donde el precio del terreno es muy alto, dejando por fuera a las áreas periféricas y rurales.
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En definitiva, hay una montaña rusa de emociones a la hora de echar lápiz y papel para conseguir techo nuevo. Hoy, la demanda de casas es mucho mayor que la oferta, dejando a muchas familias sin acceso a una vivienda adecuada por altos precios, poca plata en los bolsillos y muchos trámites engorrosos desde pedir un crédito hasta sacar la escritura.
