Para entender esta historia toca primero recordar el ‘negociazo’ que iba a hacer la alcaldía de Daniel Quintero con el lote Aguas Vivas, para ‘darles una mano’ a allegados del exgobernador Luis Pérez.
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La última “jugadita” de Quintero para favorecer a Luis Pérez que le puede salir cara
Luego de que el Distrito no pudo reconocer $40.000 millones por el megalote, en mayo de 2023 firmó el Decreto 412 que le cambia el uso del suelo a este predio y a la finca del exalcalde Luis Pérez, de manera que los valorizaría; un acto que le podría salir costoso.
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Estos son los lotes implicados en este nuevo escándalo. FOTO: imagen obtenida de presentación de la Alcaldía de Medellín -
Esta es la magnitud del lote en cuestión en el sector Las Palmas. FOTO MANUEL SALDARRIAGA -
Dimensión de los lotes en cuestión. FOTO: Infografía EL COLOMBIANO.
01 de junio de 2024
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La Alcaldía les iba a comprar este terreno en El Poblado por 48.000 millones de pesos, cuando en realidad, según el avalúo, valía 17 veces menos. Hasta ahí había quedado el caso, y gracias a un fallo del Consejo de Estado, se pensaba que esa plata del Distrito ya se había salvado de ser malgastada.
Pero ahora EL COLOMBIANO ha podido establecer que el entonces alcalde Daniel Quintero, al ver que se le dañó ese plan de dar esa especie de premio de lotería, decidió emprender un plan B –y hasta un plan C– para no dejar a estos personajes con las manos vacías.
Quintero firmó un decreto para cambiar el uso del suelo justo en donde está el lote Aguas Vivas, y además un lote vecino, Brisas, que aparece a nombre de Luis Pérez y sus hermanos, con lo cual ahora podrán explotar mejor estos predios y recibir una ganancia mayor. En este caso, el interés indebido y el uso indebido del poder que tenía por su cargo el exalcalde Quintero es aparentemente tan rampante que podría terminar enredado en una investigación de la Fiscalía por un delito del cual le quedaría difícil zafarse.
Este diario destapó en diciembre de 2021 la jugada que estaban tratando de hacer con el megalote de Aguas Vivas. En ese entonces, sus dueños le entregaron el terreno a título gratuito al Municipio de Medellín y la Alcaldía les daba a cambio una especie de cheque con un saldo de espacio público a su favor que luego ellos podrían venderles a urbanizadores para que “pagaran” las obligaciones urbanísticas que les corresponde cuando construyen un proyecto inmobiliario.
Como dueño del lote aparecía un íntimo amigo y socio de Luis Pérez, pero curiosamente Luis Pérez le había traspasado el predio a ese amigo unos pocos meses antes de que este lo pusiera en manos del Distrito, en diciembre de 2019.
La jugada que querían hacer consistía en que usaban sus influencias con la recién posesionada alcaldía de Quintero para que ya no les dieran el “cheque de espacio público”, sino que les compraran el lote en plata por un precio sobredimensionado: el avalúo en Catastro era de cerca de 3.000 millones de pesos pero pidieron 48.000 millones y finalmente habían logrado una conciliación por 40.509 millones.
El argumento para esta repentina inflación era que de un momento a otro el terreno era imprescindible para la proyectada pero nunca realizada sede central del Valle del Software, el fracasado proyecto bandera de Quintero.Y ese negociazo estaba a punto de finiquitarse porque fuerzas extrañas dentro de la Alpujarra y en especial en la Secretaría de Gestión y Control Territorial dirigida por un viejo alfil de Luis Pérez, Carlos Mario Montoya, se conjugaron para que así fuera, si no es porque luego de que EL COLOMBIANO publicó esta denuncia, el Tribunal Administrativo, la Procuraduría y el Consejo de Estado se interpusieron bajo el argumento de que era ilegal.
Esta es la magnitud del lote en cuestión en el sector Las Palmas. FOTO MANUEL SALDARRIAGA
¿También la finca de Pérez?
Lo que ahora pudo constatar este medio es que en el plan original no solo estaba la compra de Aguas Vivas sino que pensaban adquirir la vecina hacienda Brisas, del propio Luis Pérez y sus familiares. Así se colige de una presentación del Isvimed (Instituto de Vivienda y Hábitat de Medellín) que el año 2021 indicaba los cuatro lotes donde iría el mencionado Valle del Software.
De ellos tres eran fiscales –es decir de propiedad oficial del Municipio– Piedrahitas (83.689 metros cuadrados), el Ecoparque Las Palmas (82.698 metros cuadrados) y Aguas Vivas (146.686 metros cuadrados), mientras que en la diapositiva figuraba Las Brisas con el rótulo de “para comprar” (ver imagen). Y aunque no existe evidencia de que hubieran avanzado con una transacción respecto a Brisas, ello poco importa, porque después se activó el plan B que tuvo que ver con la devolución de Aguas Vivas y la expedición de un decreto con visos de ilegalidad que levantaba las restricciones que había para el uso de este predio así como de Las Brisas, y les permitía a sus dueños -Luis Pérez, su familia y sus amigos- construir con los privilegios que habían definido para el Valle del Software.Vamos por partes.
El 26 de octubre de 2022 y cuando ya no fue posible el reconocimiento de la millonaria suma, el Municipio le devolvió Aguas Vivas a sus antiguos dueños, que eran las firmas IDC Inversiones y Técnicas Constructivas. Ahí entró en escena el subsecretario de Gestión Contractual, Fabio Andrés García Trujillo. La resolución que este firmó decidió “terminar unilateralmente el contrato de cesión gratuita de suelo receptor de obligaciones urbanísticas autorizado en la escritura pública número 5792 del 27 de diciembre de 2019”, sin que el Distrito recibiera nada a cambio, un hecho que para algunos expertos configuraría peculado, interés indebido y prevaricato.
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Lo peor de todo es que en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos hicieron el registro devolviendo el bien a partir de una resolución, a sabiendas de que legalmente si el inmueble se había transferido la primera vez por escritura al Distrito, debía devolverse, si hubiera sido el caso, de la misma forma, o por orden de un juez.
Otros funcionarios que en el pasado emitieron algún concepto contrario al negocio de Aguas Vivas fueron apartados a un lado, mientras que García fue premiado al mes siguiente con el ascenso a Secretario General del Distrito.
A partir de ahí viene lo más significativo de esta historia, porque el 23 de mayo de 2023 el propio alcalde Daniel Quintero, junto con García Trujillo y sus colegas los secretarios de Desarrollo Económico, Mauricio Valencia; Juan David Agudelo, de Educación; Rivier Hernando Gómez, de Innovación Digital; así como la directora de Planeación, Jasbleidy Pirazán, firmaron el decreto 412 “por medio del cual se reglamenta el Valle del Software como programa de Ciencia, Tecnología e Innovación”, que quedaría en el Ecoparque Las Palmas.
A estas alturas hay que aclarar que desde mediados del 2020 y pocos días después de haber incluido el Valle del Software dentro del Plan de Desarrollo, Planeación Municipal había dado un concepto manifestando sus reservas acerca de darles un uso distinto del que ya estaba estipulado en el POT a estos predios, que además de las limitaciones como reserva natural tiene restricciones de construcción debido a la presencia de múltiples fuentes de agua alrededor.
Hasta ese momento apenas se podían levantar edificaciones de solo un piso y usar solo una densidad del 7% de la tierra disponible. Sin embargo, el decreto 412 plantea que “podrán ser parte del Valle del Software los lotes o predios de propietarios de carácter privado del Ecoparque Las Palmas que voluntariamente deseen desarrollar proyectos que hagan parte integral de dicho parque”, lo cual tiene nombre propio: Aguas Vivas y Las Brisas.
Pero no solo eso sino que amplía la posibilidad de construir hasta dos pisos, sube la densidad hasta un 50% y habla que se podrán desarrollar espacios para hospedaje. En otras palabras, Luis Pérez y sus amigos parecían estar encartados con unos predios bien ubicados pero en los cuales no se podía construir y de repente se les hace el milagro de que les cambian el uso del suelo para poder sacarles todo el jugo en materia inmobiliaria.
Cualquiera que pase por el sector de Las Palmas puede verificar hoy día que en la finca de los Pérez hay una valla donde anuncian que la Curaduría Segunda le otorgó a la firma Aromas de Colombia -cuyo representante legal es Mario Pérez, el hermano de Luis Pérez- una licencia de construcción para un “hospedaje rural”. Aunque no dice cuántas habitaciones tendrá, sí consigna que comprenderá 1.192 metros cuadrados en una sola planta y habrá 108 parqueaderos, lo cual muestra su magnitud.
Dimensión de los lotes en cuestión. FOTO: Infografía EL COLOMBIANO.
El plazo de ejecución es de dos años, comenzando el 13 de junio de 2023. También, IDC y TC transfirieron Aguas Vivas al Patrimonio Autónomo Fideicomiso Lote Aguaviva a mediados de noviembre de 2023. Una fiducia como estas es la figura que se suele adoptar para consignar los recursos de un desarrollo inmobiliario.
Según expertos consultados, la actuación de Quintero y sus subalternos demuestra varios pecados. Por un lado, en la práctica y vía decreto modificó el POT, algo que solo pudo haber hecho pasando de nuevo por el Concejo para tramitarlo como Acuerdo Municipal.
Pero es claro que no lo hizo porque había una intención de pasar desapercibidos, sin hacer mucha bulla. Además, sería evidente el interés indebido porque los beneficios recaen sobre dos particulares con nombre propio: la familia de Luis Pérez, lo mismo que su amigo Felipe Agudelo, el dueño de IDC y sus socios.
En este caso hay algo curioso, pues en la franja del decreto 412 donde deben estar los funcionarios que revisaron el texto aparecen profesionales de la subsecretaría de Innovación Digital, secretaría de Educación y secretaría de Innovación Digital, pero no de la secretaría General que son los llamados a revisar la legalidad de los actos administrativos de la Alcaldía y más si los firma el propio alcalde.
Por esa dependencia solo firman la subsecretaria Rosa Delia Ramírez y el secretario Trujillo. Testigos que ya dieron su versión a la Fiscalía habrían declarado que los abogados de esa dependencia rechazaron el texto, pero aún así se expidió, con la bendición del alcalde Quintero.
Todos serían elementos conducentes a pedir que se le investigue y de hallarlos culpables se les condene por peculado por acción, una conducta para la que el Código Penal fija la posibilidad de prisión domiciliaria de 58 a 144 meses, es decir que no es excarcelable, y una sanción pecuniaria de hasta 300 salarios mínimos legales.
Al ser consultado sobre este tema, el actual secretario General de la Alcaldía, Sebastián Gómez, dijo que no se podía pronunciar en detalle, pero confirmó que el asunto es uno de los temas priorizados por la administración de Federico Gutiérrez y que el jueves pasado hizo una ampliación de denuncia ante la Fiscalía.
Adelantó que demandará también el decreto 412, buscarán recuperar el terreno de Aguas Vivas y mientras que se produce un fallo de fondo, pedirá una medida cautelar sobre el mismo para que se frene cualquier proyecto allí.
Concluyó que “si el terreno ya está en una fiducia, esta tiene que probar la buena fe, porque debió hacer un estudio de títulos y cómo va a decir que a través de un acto administrativo unilateral se devolvió el inmueble”.
La ‘jugada’ con los cambios en el precio del megalote
El 14 de noviembre de 2023 en la Notaría Tercera de Bello, IDC y Técnicas Constructivas le traspasaron el dominio de la finca Aguas Vivas a la firma Alianza Fiduciaria, “vocera y administradora del Patrimonio Autónomo denominado fideicomiso Lote Aguaviva”.
El valor de la transferencia que aparentemente tiene como destino el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Fueron, según documentos, 3.053 millones de pesos por el 85% del terreno de 146.686 metros cuadrados.En octubre del año pasado, todavía en la administración de Daniel Quintero en Medellín, el senador Andrés Guerra (Centro Democrático) denunció que en Aguas Vivas estaban construyendo un hospedaje y habían ubicado un cúmulo de costales en plena vía, reventando además la acera que da a la vía principal.
Es de anotar que a finales de diciembre de 2014 las firmas Técnicas Constructivas e IDC (en esta última dueño absoluto hoy día es Luis Felipe Agudelo, un gran amigo y colaborador de Luis Pérez en varias contiendas electorales) adquirieron la finca por 1.645 millones de pesos y a mediados de 2015, cuando el avalúo era de unos 2.500 millones de pesos, Luis y Mario Pérez se hicieron al 39% de la propiedad.
Al año siguiente, en 2016, habrían hecho un cambalache, de suerte que IDC y TC se quedaron con la totalidad de este megalote mientras que a cambio les dieron a los hermanos Pérez la parte que a su vez ellos tenían en Las Brisas.
Curiosamente, en 2021, cuando pretendían que el Municipio se los pagara, lo avaluaron en 48.234 millones de pesos y luego accedieron a conciliar por 40.509 millones, una cifra que casi les pagan, sino se interponen el Tribunal Administrativo de Antioquia y el Consejo de Estado. Por eso ahora extraña que los dueños devalúen de nuevo el terreno para transar la mayor parte de él por 15 veces menos su valor previo y sobre todo cuando de por medio hay una norma (el Decreto 412) que incrementa las posibilidades de usufructo.
En concepto de expertos tributaristas, podría estarse configurando una irregularidad conocida como “lesión enorme” por tratarse de un bien inmueble que se pretende enajenar por debajo del 50% del valor real.
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