En el municipio de Colombia con menor extensión territorial (15 kilómetros cuadrados), según el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la población y el crecimiento urbanístico aumentan sin control. Tan solo en nueve años los habitantes de Sabaneta se duplicaron (pasaron de 54.595 en 2009, a 103.217 en 2018) y el número de viviendas se incrementó en 45,7 % (en igual periodo subió de 14.367 a 31.373).
El fenómeno de densificación urbana cobija al resto del área metropolitana. Según el Dane, la población del Valle de Aburrá se ha multiplicado por siete en los últimos 65 años, llegando a 3,8 millones de habitantes. Sin embargo, estudios del Departamento Nacional de Planeación pronostican que 1,8 millones más de personas poblarán la región hasta 2050.
El fenómeno es más preocupante en Sabaneta por su pequeña extensión territorial.
Camilo Alfonso Vergara González, secretario de Planeación y Desarrollo Territorial de este municipio del Sur del Aburrá, explicó que la dinámica urbanística no se previó para que fuera sostenible.
Es que Sabaneta presentaba, hasta hace dos décadas, una dinámica social de un pueblo. Hoy es un territorio transformado con una urbanización sobredimensionada que genera desequilibrios en ámbitos prioritarios como los servicios públicos, la movilidad, la vivienda, los recursos naturales y el espacio público.
En este último ítem, por ejemplo, el indicador por habitante, que según la Organización Mundial de la Salud debería ser de 15 metros cuadrados por persona, solo llega a 1,37.
El panorama es tan complejo que para la Administración Municipal, la zona rural y la franja más cercana al río están en una situación crítica; mientras que la ladera del municipio, el área de mayor desarrollo, fue diagnosticada en estado muy crítico.
Crecimiento hasta 2030
La expansión urbanística continuará, por lo menos, 12 años más, según la Alcaldía.
Vergara indicó que bajo la vigencia del actual Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT, de 2009) están aprobados 10 planes parciales (áreas priorizadas para desarrollo urbano) con un potencial de 40.000 viviendas.
Dichos planes parciales se pueden ejecutar hasta 2030, según su vigencia y hoy, solo cuatro (Caminos de La Romera, Sabaneta Real, San Expedito y Asdesilla) tienen ejecuciones entre el 27 y el 40 %.
Es decir que ninguno ha alcanzado ni la mitad del desarrollo permitido. Los otros seis planes o no han iniciado o no superan el 7,3 % de ejecución.
“Es un punto neurálgico porque falta la ejecución de lo que potencialmente está aprobado en el municipio hasta 2030. Tres administraciones van a sufrir la demanda inmobiliaria porque ya los constructores tienen derechos adquiridos y la normativa no da luces para retroceder”, aseguró el funcionario.
Simultáneo al actual proceso de revisión del PBOT, la Alcaldía ha ejecutado controles para contener el licenciamiento de proyectos de vivienda. De las 8.110 viviendas aprobadas en 2015, se redujo a 1.200, entre 2016 y 2017.
Pese a que las licencias urbanísticas autorizadas no se pueden revocar, la Administración dijo que establecerá mesas con los constructores con el fin de promover cambios que permitan superar los desequilibrios y poder soportar el crecimiento futuro.
“Los mercados también se están autorregulando, por lo que el número de vivienda aprobado puede que no se alcance a ejecutar”, dijo Vergara.
¿Y los constructores?
Sabaneta sigue siendo uno de los municipios del Valle de Aburrá más apetecidos para vivir. Eduardo Loaiza, presidente de Camacol Antioquia, apuntó que en los estudios de demanda sigue apareciendo como un municipio aspiracional para mucha gente, debido a los precios favorables y porque todavía hay muchas reservas naturales, zonas que representan calidad de vida.
No obstante, este año, según cifras de Camacol, en esa localidad se han vendido 1.338 viviendas de enero a junio, 295 menos que en el mismo periodo de 2017, cuando se negociaron 3.266 unidades.
Loaiza aceptó que en algunos sectores del municipio se carece de infraestructura vial y de servicios públicos, pero, indicó, esto se debe a la negligencia de la administración local, pues los constructores cumplen con los pagos de impuestos y compensaciones urbanísticas.
“Dónde está el espacio público, la infraestructura, las vías, la conectividad, el equipamiento y los recursos que aporta el sector privado en los desarrollos urbanísticos. Y hay tres tipos de aporte: en plata; en proyectos que debe dejar en suelo; y, si no es así, se debe compensar en otra parte. Para ello existen varios mecanismos de gestión”, especificó.
Loaiza añadió que el sector privado ha funcionado bien en términos de dinámicas del mercado. “Ha estructurado proyectos a partir de las normas que da el PBOT y esta sale de los estudios técnicos, de la capacidad de soporte y carga del municipio que resuelve cuánto cabe y en qué tiempo”, explicó.
El dirigente reveló que en los últimos cinco años se han construido más de 100 proyectos en Sabaneta que representaron 150.000 millones de pesos pagados. Cuestionó que esos recursos no se hayan traducido en vías ni redes de acueducto y alcantarillado.
“Ya empezamos a hacer ese sondeo para saber dónde está esa plata, porque el sector privado carga con un estigma de hacer las cosas mal y la gente no sabe que se han pagado esas obligaciones. Me he tomado la molestia de preguntarles a los proyectos cuánto han pagado y me dicen que más de 1.000 millones de pesos (cada uno)”, señaló.
Loaiza agregó que el sector privado se acoge a políticas, normas y reglamentaciones, pero la ciudad tiene que tener un control urbano para que no se construya sin licencia y que no se haga por fuera de lo que se diseñe. Si es así, el dirigente instó a la Alcaldía a suspender las obras.
“Faltan pequeñas inversiones públicas. Una administración que coordine, que empuje, gestione, lidere, atienda al privado, que le saque jugo al inversionista, que lo ponga a trabajar a favor del municipio, pero la Alcaldía de hoy en Sabaneta no lo hace”, acotó.
La Alcaldía contesta
El secretario Camilo Alfonso Vergara González respondió que el acelerado proceso de urbanización en el municipio, sin el debido ejercicio de cargas y beneficios, es responsabilidad del Estado pero también de los privados. “Esta administración ha invertido los recursos de las compensaciones en espacio público y nuevos equipamientos para devolverle ese equilibrio perdido al territorio. Hemos dicho: sí al desarrollo y al progreso, pero con orden. La responsabilidad hay que reconocerla compartida por parte de todos los actores involucrados en esta área”, afirmó.
Sobre los servicios públicos, Vergara sostuvo que hoy el municipio tiene dotación para la prestación del acueducto, gracias a la disposición de tanques por parte de EPM.
“Ya es responsabilidad del constructor llevar las redes a sus edificios”, dijo.
Reordenar el territorio
La actual administración municipal está haciendo una proyección en el mediano y largo plazo para subsanar las problemáticas mencionadas. Es por esto que, tal como quedó en el Plan de Gobierno 2016 – 2019, está revisando la normativa de ordenamiento que había sido formulada en el PBOT de 2009.
Finalizado el diagnóstico, la Alcaldía avanzará en la formulación de lo que será la nueva herramienta de planificación y gestión territorial, que oriente el desarrollo del municipio para los próximos 12 años. El PBOT, según la administración, reclasificará los suelos de protección y enfocará sus esfuerzos en controlar la expansión urbana, además de consolidar la estructura ecológica. Otros propósitos son la recuperación de los bienes patrimoniales, el fortalecimiento de espacios públicos, del transporte colectivo y la movilidad peatonal.
Este año el documento del nuevo PBOT se pondrá a consideración del equipo de Gobierno municipal, de las autoridades ambientales para su aprobación (Corantioquia y el Área Metropolitana) y se recibirán los conceptos del Consejo Territorial de Planeación, el sector privado y la comunidad, para presentarlo ante el Concejo. La Alcaldía espera que sea aprobado en el primer trimestre de 2019.
“Sabaneta ha sufrido los embates de la urbanización acelerada. El municipio es viable, por eso vamos a reconsiderar asuntos de planificación que no se hicieron bien”, afirmó el secretario Vergara.
Corregir para el futuro
Para Carlos Viviescas, presidente de Prosur, gremio que agrupa los municipios del sur del Aburrá, la administración municipal de Sabaneta viene cumpliendo con su papel de regular y planear el territorio.
“La Alcaldía ha hecho un buen trabajo de contención. Ni puede negar los procesos de licenciamiento ni echar para atrás lo que ya hay adjudicado. Ha trabajado la planeación del PBOT con los constructores. Y lo expresan en generar áreas de expansión que estaban congeladas, pero bajo un ejercicio tutelado, es decir, que se ocupe, pero respetando las zonas de protección ambiental”, enfatizó.
Viviescas sugirió, para lo que viene en desarrollo inmobiliario, la generación de nuevas opciones de diseño de vivienda a partir de la construcción sostenible y “una oferta de valor agregado, que incluya buenos parqueaderos y mejor conexión con la naturaleza”.
“Esto es fundamental, porque lo que hacía que Sabaneta fuera un municipio verde, ya no existe. Hoy está devastado por una construcción que destruye la naturaleza”, sostuvo.
Mary Luz Ramírez Ramírez, coordinadora del programa Aburrá Sur Cómo Vamos, pidió, por su parte, la intervención del Área Metropolitana en los desarrollos inmobiliarios porque estos se convirtieron “en un problema común en el territorio”.
Ramírez dijo que existe preocupación en esa zona metropolitana y que, tanto los municipios de Caldas como La Estrella, están en alerta para que no ocurran crecimientos inmobiliarios tan acelerados como el vivido en Sabaneta. “La expansión y densificación deben guardar relación con las disposiciones municipales y metropolitanas”, concluyó.
8.110
viviendas fueron licenciadas en 2015 en Sabaneta. Bajó a 1.200 entre 2016 y 2017.
