El avalúo catastral va más allá de ser un instrumento fiscal

En Colombia hay un censo o inventario de bienes inmuebles (públicos y privados) conocido como catastro. Se trata de un banco de datos que permite disponer de la identificación de ese tipo de propiedades y que se constituye en herramienta de planificación territorial.

El subsecretario del Sistema de Información Territorial del Municipio de Rionegro, Harlem Augusto Ramírez, explica que mundialmente el catastro es un instrumento que contribuye a la construcción de políticas públicas. En el país, por ejemplo, sirve para apoyar la definición de los planes de ordenamiento territorial. Por ello, precisa, es transversal a todos los ámbitos de gobierno.

De hecho, el Plan Nacional de Desarrollo 2018-2022 (Ley 1955 de 2019) estableció elementos para desarrollar la política pública del Catastro Multipropósito que está concebido como servicio público y se orienta a que con criterios técnicos y objetivos se pueda disponer de la identificación física, jurídica y económica de todos los predios.

Informativo y real

No obstante, en el imaginario colectivo, el catastro se asocia a la factura que expiden periódicamente los municipios para cobrar el impuesto predial, el tributo que el propietario de un inmueble debe asumir y que representa (para muchos de esos entes) la principal fuente de ingresos fiscales, junto con el recaudo de industria y comercio. Y, lo es particularmente, para aquellos que, como Rionegro, no reciben regalías, según lo hace notar Harlem Ramírez.

Pero, en el contexto de los negocios inmobiliarios ¿qué tan importante es ese instrumento? Lo primero por aclarar es que el valor del catastro es distinto al valor comercial de los inmuebles incluidos en esa base. A diferencia de antes, no existe la norma sobre la porción mínima que debe representar el avalúo catastral en el comercial, que era del 60 %. “Ahora se dice que el catastral no debe superar el 100 % del valor comercial”, explicó el subsecretario del Sistema de Información Territorial de Rionegro.

Lo otro para tener claro es que en el nuevo escenario de Catastro Multipropósito la actualización catastral es de carácter permanente. Así, “se le da más fuerza a la actualización; si se determina que las zonas no representan la realidad física y económica, se hace permanente”, expresó Harlem Ramírez.

Precisamente, al considerar la incidencia que puede tener el avalúo catastral en los negocios inmobiliarios, el gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, Federico Estrada García, declara que ese instrumento en Colombia tiene un fin casi exclusivamente tributario por ser la base para liquidar el impuesto predial. Sin embargo, anota que el impacto grande es porque algunos municipios tienen avalúos desactualizados y, cuando lo hacen, suceden unos incrementos muy altos en el impuesto por no revisar la tarifa de ese gravamen.

A pesar de ello, el dirigente considera que no es una variable demasiado relevante y de mucho peso en la compra de vivienda, pero admite dos realidades: de un lado que para el comprador un avalúo catastral elevado implica pagos más altos de impuesto predial; y del otro, que las viviendas usadas normalmente tienen valores catastrales más bajos porque los municipios no mantienen muy actualizados sus catastros.

¿Interesa a compradores?

José Ricardo Rodríguez Martínez, gerente en Antioquia de la plataforma inmobiliaria Properati, confirma que el avalúo catastral es un elemento por el que se interesan algunas personas. Su recomendación es entender que existe este avalúo y otro comercial y enfatiza en que, a la hora de materializar una compra inmobiliaria y lograr precio justo, el avalúo comercial es la herramienta más importante “porque muchos cuando venden le dan un valor sentimental a la propiedad, pero nada que ver con la realidad: hay que ver el inmueble, área, año de construcción, entorno, vista, en fin, para saber el valor justo y poder negociar”.

En adición, Rodríguez alude al avalúo catastral simplemente como el referente para determinar el impuesto predial y recuerda que, en la práctica, “cuando se hace un préstamo en un banco siempre piden el avalúo comercial”. Sobre este precisa que es el precio aproximado real de una propiedad y siempre lo debe emitir un experto, certificado, que dará un valor justo tras evaluar variables como la ubicación, el área, vías de acceso, servicios, transporte público y todos esos aspectos ayudan a mejorar el precio.

Definición del avalúo catastral

Harlem Augusto Ramírez explicó que, a partir de establecer el valor de la tierra y de la construcción se da el valor del avalúo. El primero se asigna de forma masiva (tanto a predios urbanos como rurales) a través de las zonas homogéneas geoeconómicas y físicas. Y el segundo, de construcción, que sí tiene peso diferencial, con base en tablas de calificación de la construcción y metodologías fijadas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, que cada gestor catastral decide cómo las maneja