¿Cómo invertir en fracciones inmobiliarias?

Imagínese que un proyecto es un rompecabezas armado y cada ficha que lo compone es una fracción que adquiere por medio de un derecho fiduciario, una matrícula inmobiliaria o una cesión de acciones. Este modelo, conocido como fracciones inmobiliarias, le permite participar en el sector de bienes raíces sin necesidad de una gran inversión inicial y se usa en el turismo bajo el modelo de rentas cortas al ser inversiones enfocadas en el flujo de caja, contrario a lo que ocurre en una compra sobre planos, donde se busca un ejercicio de capitalización.

“En Colombia, la gente no tiene mucho conocimiento en inversión inmobiliaria, entonces, no se programan ni buscan herramientas para alcanzar dicha meta. Esto también se debe a que desconocen otras opciones de inversión que no necesitan altas sumas de dinero. Nosotros les ayudamos a entender el proceso de fracciones desde cero y los acompañamos en cada paso”, explican Sebastián Vélez y Adelaida Díaz, cofundadores de Robin House, compañía que brinda proyectos de inversión fraccionados, generando ingresos pasivos a través de rentas cortas, con la opción de vender la fracción en el futuro. En algunos casos, este tipo de proyectos se respaldan por la misma propiedad inmobiliaria, es decir, que la inversión cuenta con un respaldo físico. En otros casos, se hace a través de fiducias.

A. ¿Fracción?

“Cuando llamas propiedad a algo es porque tienes un título que hace tuyo un inmueble. Cuando compras una fracción no estás comprando una propiedad, estás comprando una participación en una propiedad, bien sea de un apartamento o de un edificio completo”, describe Alejandro González, cofundador y director creativo de Macca Desarrollo Inmobiliario, empresa enfocada en crear productos de valor para el sector turístico con proyectos hoteleros y para plataformas como Airbnb o Booking. Es decir, si la persona adquiere esa fracción pasa a tener derecho no sobre un cuarto, el lobby o determinada habitación, sino sobre un porcentaje del inmueble.

El fraccionamiento se puede clasificar en dos montos: mínimo y elevado, ya que en el mercado hay opciones desde $600.000 hasta $1.000 millones. De acuerdo con Vélez, de Robin House: “El fraccionamiento es viable cuando se está creando comunidad, que las personas sientan que hacen parte de determinado proyecto. Lo que busca la gente es ser partícipe de un proyecto, lo que le permite entrar en un modelo de inversión con rentabilidad. Antes, muchas personas optaban por el CDT, ahora esta alternativa está creciendo, debido a que el CDT se comporta con la inflación, mientras que, en el caso de las fracciones, se mueven con la ocupación, en el caso del turismo”.

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B. Ventajas y desventajas

Los expertos coinciden en dos ventajas. Tributariamente, al no ser dueño del inmueble, la declaración de renta tiene que ser sobre los ingresos y no sobre la propiedad en la que se tiene un porcentaje. Por otro lado, una fiducia o una sociedad son las encargadas de manejar la inversión, de que no haya un detrimento patrimonial y de toda la gestión y la asistencia a las asambleas de propietarios. “Si se invierte en una propiedad, hay que contratar a un operador turístico para que se encargue de hacer la administración del inmueble y esa administración puede ser del 15 % al 25 %”, agrega Sebastián Vélez.

Sin embargo, esta última puede resultar siendo una desventaja, pues no se tiene control total del inmueble en decisiones de diseño o arquitectura. Además, no es prenda de garantía ante entidades financieras.

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C. Recomendaciones

“Normalmente, un bien turístico renta alrededor del 1 %. Hoy las tasas de interés de los créditos están por encima de esta tasa. Entonces, es importante evitar caer en el error de prestar para invertir porque todos los meses se estaría pagando la deuda con déficit. Recomiendo que, si va a invertir en una fracción, asegúrese de tener el capital o un préstamo que le permita pagarlo con las utilidades”, precisa Alejandro González.