La compra de vivienda nueva en Medellín cayó 25% y los arrendamientos aumentaron 27%

Tener casa propia es un sueño que cada vez parece más inalcanzable para las nuevas generaciones en Colombia. Y si en condiciones macroeconómicas favorables es difícil financiar esa compra, con las altas tasas de interés y la inflación castigando el poder adquisitivo, las posibilidades se desvanecen aún más.

Datos del mercado indican que la compra de vivienda nueva en Colombia cayó 45% el año pasado, mientras que los nuevos contratos de arrendamiento aumentaron 11%.

En Medellín, según Camacol y La Lonja, esa misma relación inversa indica que la venta de vivienda para estrenar bajó más de 25% y, en contraste, la toma de casa en alquiler se incrementó 27%. Como quien dice, aumenta más la gente que vive en casa ajena que la que reside en techo propio.

¿Qué está pasando?

Desde la óptica de los actores de este renglón económico, el diagnóstico parece ser el mismo: entre 2022 y 2023 las tasas de interés estuvieron muy altas y eso encareció los créditos para financiar vivienda nueva. De cierta manera, como hay menos apetito en las preventas de las constructoras, la oferta de proyectos no crece, pero igual la gente necesita un lugar donde vivir, por eso arriendan.

En el caso de la capital antioqueña hay una particularidad adicional: la llegada de nómadas digitales que trabajan remotamente y buscan alojamientos más largos —pueden superar los siete meses en promedio— cuya estancia se traduce en una demanda adicional que estimula los contratos de arrendamientos.

Alberto Rodríguez, CEO de la inmobiliaria Century 21, reveló que para esta compañía la firma de nuevos arriendos creció 30% el año pasado en Medellín y estuvo de acuerdo con que esa dinámica obedece a las capacidades financieras de los hogares.

“Están creciendo más rápido los contratos de arrendamiento porque también está sucediendo un cambio en las prioridades de las personas, muchas se inclinan hacia opciones menos costosas y que se adapten a su situación actual”, comentó.

Según las proyecciones del Dane, antes del censo publicado en 2018, los nuevos hogares en Antioquia crecerían a una tasa superior al 10%. Este último es un factor a tener en cuenta, pues a juicio de los especialistas en vivienda, es claro que no todas las familias recién conformadas pueden comprar casa propia inmediantemente y su vida como unidad comienza pagando arriendo.

La incertidumbre

El Índice de Confianza del Consumidor (ICC), elaborado por Fedesarrollo, también muestra que Medellín es la ciudad principal en la que menos disposición hay para comprar vivienda.

“Hay personas que analizan el mercado y quieren comprar, pero las cuotas mensuales por el crédito les sale muy cara. Pero lo otro es que ahorita, particularmente en Medellín, hay un sentimiento de no querer comprar vivienda. Y no quieren comprar porque están en incertidumbre”, señaló el CEO de Century 21.

Desde su óptica, 2023 trajo una tormenta perfecta porque a todas las dificultades ya mencionadas, se le sumó el ajuste en la política para asignar subsidios destinados a la Vivienda de Interés Social (VIS).

“Eso también dificultó el acceso a las personas que buscaban ese tipo de vivienda. Hay que recordar que el Gobierno definió que esos subsidios deberían priorizarse para ciudades intermedias y zonas más alejadas, no tanto para ciudades principales”, añadió.

Al mirar las tasas a las que crece el arrendamiento, este diario le consultó si Medellín era una plaza más de inversionistas que de propietarios y contestó que “sí”, agregando que actualmente “casi que el 45% de las viviendas que usted ve están destinadas a rentas”.

“Claro que las personas están buscando lo que nosotros llamamos ingresos pasivos, o sea, tener un bien que le genere una renta futura. Varias personas invierten en una segunda o tercera vivienda para complementar la pensión, eso hace más dinámica la inversión”, añadió.

Hay que decir que el negocio no es homogéneo, pues no todos los sectores de la ciudad están creciendo en nuevos contratos de arriendos. De acuerdo con Galería Inmobiliaria, firma que mapea varias zonas en estratos 4, 5 y 6, la toma de alquiler bajó cerca de 40% en zonas específicas.

Para los agentes inmobiliarios, en esas áreas en las que mermó la dinámica, pueden presentarse situaciones puntuales, como el alto valor de algunos inmuebles, especialmente en los estratos 5 y 6, en los que entra el segmento de lujo y tardan más en ser ocupados.

Las expectativas

Este año se espera que las condiciones económicas en el país sean un poco más favorables para el negocio de la vivienda, toda vez que se prevé que las tasas de interés del Banco de la República sigan bajando y eso ayude a estimular el apetito de las familias para comprar.

“Los arrendamientos sí van a seguir creciendo, pero también habrá una reactivación de la vivienda porque ya tenemos una inflación más baja. Entonces, nosotros proyectamos que las ventas van a crecer, aunque el sector inmobiliario nuevamente estará liderado por los contratos de arriendo. En realidad, vemos una mejor perspectiva para el 2025, momento en el que ya las tasas estarían debajo del 4%”, apuntó Rodríguez.

Camacol Antioquia detalló recientemente que, en Antioquia, 212 proyectos habitacionales iniciarán obra durante 2024 y 2025.