En Medellín, la mayoría construye proyectos sin licencias urbanísticas

“Hemos encontrado que casi el 90% de las construcciones que se desarrollan en varias de las comunas no cuentan con licencias urbanísticas”. El anuncio, que hasta ahora no había ocupado casi ningún titular de prensa, lo hizo el pasado 22 de noviembre Andrea Salazar, la secretaria de Gestión y Control Territorial de Medellín, es decir, la persona cuya tarea es precisamente cuidar que en la ciudad se construya de acuerdo a las normas y al Plan de Ordenamiento Territorial.

La noticia era un llamado de atención hacia su propia dependencia. Es como si la secretaria de Educación dijera que el 90% de los niños no están yendo al colegio, o la de salud, que el 90% las clínicas de la ciudad incumplen alguna ley. Según la funcionaria, el motivo por el cual en varias comunas, especialmente en las laderas y en los barrios populares se construye sin licencia es por los altos costos que implica sacar (y aprobar) una licencia de construcción: expensas, impuestos y obligaciones urbanísticas. Salazar también aduce el fenómeno a “la ética profesional que deberían tener quienes construyen en esas condiciones”.

De acuerdo con la Secretaría de Gestión y Control Territorial entre 2020 y 2023, se han hecho más de 7.500 informes por invasiones y más de 14.000 por invasiones urbanísticas, que, en teoría, deberían servir para frenar construcciones o incluso para demolerlas en caso de que se hayan terminado.

Cuando se habla de construcción informal o ilegal lo normal es pensar en zonas marginales o periféricas en donde personas en condición de pobreza, generalmente migrantes, construyen sus casas como pueden en lotes baldíos, en los que muchas veces no hay ni siquiera infraestructura de servicios públicos. Invasiones, se dice en la calle.

Sin embargo, la epidemia de construcciones ilegales en Medellín no es exclusiva de las zonas más pobres. Según la misma secretaría, las comunas donde más se construyen edificios ilegales (allá los llaman “enfermos”) son El Poblado, Belén, y el corregimiento de San Cristóbal.

Para el arquitecto y urbanista Juan Carlos García, quien ha asesorado y participado en grandes proyectos de planeación territorial de la ciudad como el mismo POT o la construcción de Ciudad del Río, el problema de las edificaciones ilegales se tiene que dividir en dos. Una parte tiene que ver con los asentamientos que se explican por condiciones de pobreza y violencia, mientras que la segunda, la que ocurre en barrios de ingresos medios y altos, está más relacionada con la corrupción. No obstante, en ambos casos es evidente que las instituciones se rajan en explicar las normas y hacerlas cumplir.

Ilegalidad y pobreza

Esta parte del problema, dice García, no es exclusiva de Medellín, sino que es un fenómeno común en América Latina. De hecho, dice, Medellín ha hecho históricamente un buen trabajo por tener programas ambiciosos de mejoramientos barriales que permitieron, especialmente durante las décadas de los 80 y de los 90, legalizar y formalizar barrios enteros que se levantaron como asentamientos informales. De hecho, según un estudio que realizó con la UPB y la Universidad Nacional, la ciudad ha reducido la tasa de ocupación y la creación de barrios informales hasta en un 40%. El problema, asegura García, y en esto coinciden otros arquitectos y urbanistas consultados, es que los programas quedaron desatendidos en los últimos 8 años durante las administraciones de Federico Gutiérrez y Daniel Quintero.

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Para la arquitecta y magíster en planeación territorial, Diana Catalina Álvarez, la informalidad urbana se suele asociar a un fenómeno de tenencia de la tierra. “En las ciudades latinoamericanas esta situación se presenta con mucha frecuencia debido a que el suelo urbano es costoso y nuestras sociedades mantienen niveles de pobreza y miseria extremadamente altas. Por ejemplo, en Medellín la pobreza monetaria se ha acercado al 30%, siendo las mujeres las más afectadas (es importante tener en cuenta que casi la mitad de los hogares corresponden a madres cabeza de hogar). Entonces, al no poder asumir los costos de comprar el suelo en las grandes ciudades, grupos de ciudadanos recién llegados por desplazamientos forzados o población local con pocas posibilidades de ingresos, no tienen otra opción que invadir terrenos no ocupados o subutilizados por sus dueños o por el Estado”, asegura. Al precio de la tierra hay que sumarle los costos asociados a la reglamentación de levantar cualquier muro. La mayoría de las veces las personas prefieren acceder a un reconocimiento de catastro una vez hecha la obra, un proceso que además suele ser más barato que las licencias iniciales. Sale mejor pedir perdón que pedir permiso.

“La informalidad no es que haya crecido sino que el Estado se ha descuidado, no ha hecho nada”, remata García. Un buen ejemplo de ello es lo que ha pasado en los últimos cinco años en Moravia, donde en el 2015 se entregó un jardín que era referente de la transformación social de la zona, pero que ahora está otra vez ocupado irregularmente por cientos de familias que denuncian que no les cumplieron con lo que les prometieron cuando los sacaron de allí.

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Si bien desde la Secretaría de Gestión y Control Territorial respondieron a algunas de las preguntas que les enviamos para este informe, no respondieron qué medidas o programas han implementado para aumentar la legalización de las tierras y disminuir la informalidad. También le preguntamos al equipo del alcalde entrante Federico Gutiérrez sobre los planes que tenía al respecto pero al cierre de esta edición no habían respondido.

Ilegalidad y corrupción

Para Juan Carlos García el problema de la construcción cuando es ilegal aún conociendo la norma y teniendo los recursos para hacerlo, es un problema de avaricia y de corrupción. Él, que lleva décadas estudiando y asesorando la planeación territorial de Medellín dice que las curadurías urbanas son un “colombianismo”, una herramienta muy particular de nuestro país que apareció como una supuesta solución a los problemas de corrupción que tenían las oficinas de planeación del Estado, pero que, según él, terminaron siendo iguales o peores que la enfermedad que pretendían curar. “Entregarle las licencias a un privado es algo que solo pasa en Colombia. El sistema está viciado desde un principio para que haya trampa. Las curadurías urbanas se pelean por los clientes para aprobarles las licencias y que les paguen las expensas, que además solo les pagan si las licencias finalmente se aprueban. Es como si usted llevara su carro a un CDA para la revisión técnico mecánica pero solo tuviera que pagarlo si la pasa”, explica.

Álvarez tiene también una visión crítica sobre el rol de las curadurías y su responsabilidad en la informalidad y el riesgo de las construcciones al garete de la ciudad.

Según ella, las curadurías, al ser una forma de privatización de la función del licenciamiento del desarrollo urbanístico, incurren en una pérdida de visión integrada de la realidad urbana. Esta función, opina, debería ser pública, en cabeza de departamentos de Planeación y secretarías de Control Urbanístico; quienes tienen el deber de velar porque el interés general prevalezca sobre los intereses particulares. Las obligaciones urbanísticas permiten financiar programas de dotación de infraestructura, ampliar la oferta de espacios públicos, mejorar áreas deterioradas o en riesgo, construir y mantener equipamientos colectivos que atiendan las necesidades de la comunidad.

“Pero, las personas entienden lo que pagan, no lo que gana la ciudad con estas contribuciones tan importantes. Podrían tener por ejemplo una casa muy bonita en una calle intransitable, porque no habría con qué financiar las obras de interés público o hacer mejoramientos de zonas deterioradas de la ciudad”, concluye.

Los riesgos

Las construcciones artesanales, que casi nunca se ven como rascacielos, sino como un par de muros para construir un rancho o tirar una plancha para un segundo piso o intervenir un antejardín o dividir una casa grande para volverla una pensión no es solamente que el techo y los muros se vengan al suelo. Estas construcciones también tienen implicaciones en la salud de las personas, en el transporte, el espacio y los servicios públicos de las ciudades, y en general, en la calidad de vida de sus habitantes.