Listo decreto que promueve vivienda en el Centro: ¿esta vez funcionará?

Decía Italo Calvino que las ciudades son un conjunto de muchas cosas: de memorias, deseos, signos de un lenguaje; lugares de trueque, pero no solo de mercancías sino de palabras, deseos y recuerdos. Ningún lugar cumple de forma tan precisa esa descripción como el Centro de Medellín, el cual caminan cada día 1,3 millones de personas, lo que equivale al 20 % de la población en Antioquia.

Pero no hay trueque sin personas. No hay ciudad sin residentes. La Candelaria, donde está ubicado el Centro, es la comuna urbana de la ciudad con menos habitantes (85.587) y la que menos crecimiento poblacional reportó en la última década (2005-2016), con 1,6 %, cuando el promedio en Medellín fue de 12,3 %.

Pues bien, el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), vigente entre 2014 y 2027, no solo traza la ruta de crecimiento urbanístico alrededor del Centro y en las riberas del río, sino que estima un potencial de 38.403 viviendas nuevas en este perímetro, durante la vigencia del plan.

A pesar de priorizar esta zona para llevar a cabo la renovación urbana, los constructores pidieron cambios en la reglamentación para desatar proyectos habitacionales. Dicha norma acaba de ser expedida —Decreto 1006 de 2018— y, según la administración municipal y los privados, destraba la renovación en el corazón metropolitano.

El decreto modificó y adicionó el Decreto 2053 de 2015, con el propósito de dinamizar los macroproyectos formulados ese año, disponiendo una serie de mecanismos, herramientas e instrumentos para concretar el modelo de ocupación del POT.

Cambios en las reglas

La nueva normatividad plantea varios aspectos para optimizar los procesos constructivos y lograr una mayor eficiencia en la ocupación de suelos. El decreto efectuó 80 correcciones cartográficas en los mapas del barrio Prado, el Distrito Medellíninnovation, el Centro tradicional y en las subzonas ubicadas al frente del río Medellín.

También definió una metodología para liquidar las obligaciones urbanísticas que deben cumplir los privados en aquellos proyectos que desarrollan su máximo potencial de construcción.

Un tercer cambio permitirá implementar el instrumento de compra de derechos fiduciarios para el caso de la construcción de vivienda de interés prioritario, mientras la administración avanza en la normativa que posibilitará aplicar la misma figura para las viviendas de interés social.

Dentro de las estrategias, la nueva reglamentación también establece un procedimiento para aquellas Unidades de Actuación Urbanística que, por su gran extensión, presentaban dificultades en la gestión asociada del suelo o en la estructuración financiera. Con la modificación se busca promover la eficiencia de los proyectos, acortando el tamaño de los mismos para poder comercializarlos.

La estrategia también armoniza los volúmenes y espacios mínimos que debe tener un proyecto inmobiliario. Cabe apuntar que, según las normas que regulan el licenciamiento urbanístico, son características básicas de cualquier edificación la definición de su uso, área del lote, área construida, número de pisos, número de unidades privadas, estacionamientos, índices de ocupación y de construcción.

Según el diagnóstico de la administración, antes, para que se aprobara el proyecto, se tenían que construir áreas remanentes, poco efectivas, que después eran difíciles de comercializar. Algunos lineamientos que se armonizaron fueron la altura, áreas interiores, número de pisos y ubicación de los parqueaderos con respecto a las fachadas.

Incentivo a los pioneros

El decreto también propone una metodología para definir el cálculo y la liquidación de las áreas de cesión pública (comúnmente conocidas como obligaciones urbanísticas), para compensar en dinero y en áreas receptoras de obligaciones urbanísticas.

Con esto se pretende impactar la estructura financiera de los proyectos y establecer un incentivo para los primeros inversionistas o promotores que buscan desarrollar proyectos inmobiliarios en las áreas de renovación.

Antes, los inversionistas que no encontraban suficientes garantías para respaldar su inversión, y en calidad de colonizadores de los territorios de renovación, enfrentaban complejidades sociales y urbanas que limitaban el valor de venta inicial de los proyectos.

Eduardo Loaiza Posada, gerente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), seccional Antioquia, dijo que esta aplicación de cargas progresivas logrará que los inversionistas se aventuren a ser colonizadores. “Al pionero le tocaba abrir camino, asumir todas las cargas; mientras que los últimos llegaban a ‘chupar rueda’, pagando el mismo derecho del primero. La suma, al final, da lo mismo”, indicó.

Cambios conjuntos

Claudia García Loboguerrero, subdirectora de Planeación Territorial y Estrategia de Ciudad, dijo que la modificación normativa fue producto de una mesa de trabajo entre públicos y privados en la que se manifestaron las dificultades de aplicación del POT.

La funcionaria señaló que el decreto permitirá consolidar un modelo dinámico para facilitar la gestión y hacer un acompañamiento a los procesos de renovación. Comenzaron con el Centro, por ser una de las apuestas de la actual administración, pero luego seguirá la revisión de los macroproyectos Río Sur y Río Norte.

“Esperamos que ahora la renovación comience rápidamente, podamos identificar las primeras iniciativas y adelantamos los procesos de licenciamiento en Río Centro, este mismo año”, dijo.

Loaiza opinó que la nueva norma genera claridad y permite viabilizar proyectos.

Dijo que quedan temas de procedimiento pendientes, con el fin de agilizar los tiempos de respuesta de la administración y poder compilar las circulares vigentes de los últimos tres POT, hecho que genera confusión.

“Estamos haciendo talleres con empresas interesadas en licenciar. Mirando lotes y predios, y haciendo consultas. Luego haremos las primeras simulaciones para la aplicación efectiva de la norma. Esperamos que así Medellín recupere su participación en el mercado de vivienda del Valle de Aburrá”, añadió.

Inseguridad y aire impuro

Jorge Mario Puerta, director de Corpocentro, opinó que la resignificación de esta zona, con la construcción de vivienda, debe ir acompañada de un conjunto de acciones, tales como obras físicas, intervenciones sociales con venteros informales y habitantes de calle, reorganización del transporte público para racionalizar el ingreso de rutas y el fomento de unidades de negocio formales.

Aseguró que en sectores específicos de la comuna se debe replantear el modelo de seguridad, pasando de patrullas de cuadrante a policías de cuadra, para disminuir los altos índices delincuenciales.

Para Luis Fernando Arbeláez, arquitecto con estudios en planificación urbana en París y exdirector de Planeación de Medellín, los proyectos de vivienda deben ir acompañados de equipamientos públicos para lograr precios competitivos. “Así serán accesibles para la clase media, haciendo hincapié en los beneficios de transporte y recreación”, dijo.

Mencionó, como preocupación, los altos indicadores de contaminación que registra la comuna del Centro y pidió acelerar la implementación de medidas para liberar la zona de emisiones. “Tampoco se trata de aglomerar, sino de lograr densidades adecuadas que permitan apropiación del espacio público. Donde no hay vivienda no hay ciudad, esta da vitalidad y presencia permanente, así se garantiza una ciudad viva”, concluyó. Una ciudad para los trueques.