Expansión urbana llega a picos nunca vistos en el Oriente antioqueño

Es como si todos los habitantes de La Estrella y Sabaneta se hubieran ido a vivir al Oriente antioqueño en los últimos 17 años. Esa cuenta de servilleta sirve para dimensionar el crecimiento urbanístico de esta subregión, la principal zona de expansión demográfica y productiva de la gran metrópoli que conformará Medellín y su área metropolitana de aquí a 2050.

Otro dato es concluyente sobre el alto dinamismo de esta subregión: su población creció 62% entre 1985 y 2017; y solo desde 2005 son 163.498 habitantes más.

El agotamiento de los suelos de expansión en Medellín y el Valle de Aburrá ha impulsado la ola urbana, tanto, que en 2021 el Oriente lideró la demanda de ventas de vivienda nueva en Antioquia, luego de comercializar 6.325 unidades, cifra que estuvo por encima de las 5.884 que se movieron en Bello, 4.488 de Medellín y 3.265 de Sabaneta, entre otros.

El rápido crecimiento de la población y las actividades productivas se ha traducido en un intenso proceso de urbanización concentrado, principalmente, en las zonas mejor conectadas con el Valle de Aburrá, como Guarne, El Retiro, La Ceja o El Carmen, aunque Rionegro es el principal centro urbano y el espacio de referencia para la oferta de servicios de los otros municipios del altiplano.

El alza en ventas de vivienda nueva el año pasado, por ejemplo, fue jalonado por este municipio, con un crecimiento del 46% y una participación de la mitad de las ventas de la subregión.

Y es que atractivos y planes futuros de megaobras abundan en el Valle de San Nicolás. Después del Valle de Aburrá, el Oriente es la subregión de Antioquia de mayor importancia económica, aportando el 10,4% del PIB departamental. Durante los últimos 11 años el PIB aumentó 174%, pasando de $5,7 billones en 2009 a $15,6 billones en 2020.

Este resultado se explica porque en ese segundo piso convergen infraestructuras estratégicas como el aeropuerto José María Córdova, la autopista Medellín-Bogotá, el túnel de Oriente, nuevas dobles calzadas en proyección, una zona franca de 150.000 metros cuadrados construidos, el centro de mantenimiento de aeronaves de Avianca, más la oferta de universidades y hospitales de alta complejidad.

También se ha fortalecido, aún más durante la pandemia, como territorio de descanso, de vivienda campestre y parcelaciones para estratos altos.

Una ola que lleva 30 años

Para Federico Estrada, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, la ola urbanizadora de Oriente ha tenido varias fases en las últimas dos décadas.

Hace unos 15 años, contó, en lo inmobiliario se negociaban principalmente fincas de recreo y lotes urbanizados en parcelaciones para segunda vivienda. Entonces, la actividad edificadora se limitaba a atender la incipiente demanda interna de vivienda de costo medio y bajo, además de la segunda vivienda independiente, lo que no significaba más del 3% de la construcción de vivienda en Antioquia.

Desde hace unos 10 años, anotó, se empezó a dinamizar la construcción de urbanizaciones unifamiliares y algunas multifamiliares, lo que atrajo adicionalmente familias de parejas mayores que no eran de Oriente, que buscaban una segunda vivienda o inclusive personas que se desplazaban a trabajar al Valle de Aburrá.

La última etapa empezó hace cinco, siete años, con el desarrollo de viviendas multifamiliares (edificios de apartamentos). Entonces, la actividad edificadora de la región empezó a pesar más del 15% en Antioquia, con más de 3.000 viviendas nuevas vendidas anuales en promedio entre 2017 y 2019, cifra que ya era muy significativa.

El boom se dio el año pasado y, según Estrada, no tiene precedentes y confirmó que es una de las subregiones con mejores dinámicas inmobiliarias del país. El año pasado se comercializaron 10.009 unidades entre viviendas nuevas y lotes urbanizados en nuevos proyectos en parcelación, liderados por Rionegro con 4.688 unidades, seguido por La Ceja con 1.928, El Carmen con 1.259 y El Retiro con 1.062 unidades, según Galería Inmobiliaria.

El líder gremial afirmó que esta alza se estaba esperando, porque vivir en el Oriente ha sido algo aspiracional por sus características paisajísticas, climáticas y ambientales, a lo que se sumó una mayor oferta de servicios, factores de entretenimiento y desarrollo vial en la conexión con el área metropolitana.

Ordenar el territorio

La velocidad a la que está creciendo la subregión en términos económicos y urbanísticos genera desafíos en todos los ámbitos porque la dinámica actual se ha dado de manera fragmentada. Esto ha llevado a la ocupación de suelos agrícolas, a la afectación de zonas naturales y a la ocupación de retiros de quebradas, según el diagnóstico del informe Metrópoli 2050, la Súper Ciudad de Medellín.

A esto hay que añadir el aumento de las necesidades de movilidad y desplazamientos más largos y la mayor contaminación y congestión. ¿Qué camino tomar?

Aunque Estrada no se aventura a hacer proyecciones del crecimiento urbano, se espera que la subregión mantenga su alta participación en el desarrollo inmobiliario del departamento en los próximos años. El pico actual se puede convertir en meseta.

“Los retos son gigantes y muchos, primero tener ordenamiento equilibrado y sostenible, para ello tiene que generar unos instrumentos de financiación justos y con ello invertir en la capacidad de soporte necesaria que tiene todo este desarrollo en infraestructura comunitaria, vial y de espacio público”, dijo Estrada.

Pero el ordenamiento del territorio debe estar regido bajo unas directrices regionales y no limitado a las jurisdicciones de cada municipio.

Bien lo decía Rodrigo Zuluaga Mejía, expresidente de la Cámara de Comercio del Oriente, cuando tuvo corto vuelo la campaña por la creación del área metropolitana de la región en 2019: “Es urgente la necesidad de esta figura político-administrativa para que gestione, coordine y planifique el territorio. Tiene vocación de permanencia más allá de alcaldes y concejales y diseña proyectos a largo plazo. Sirve para ocuparse de asuntos supramunicipales”.

Es que el estudio de la Súper Ciudad 2050 proyecta al Oriente como uno de los soportes de la megaciudad. Estima que el eje de crecimiento será el José María Córdova, principal nodo de conectividad y llamado a ser uno de los puntos de centralidad de la futura megaurbe conformando una Ciudad Aeroportuaria.

Frente a este proyecto, el Plan de Desarrollo de Antioquia 2020-2023 formulará la idea de convertir al Oriente en una zona con vocación explícita hacia lo aeroportuario, un territorio pensado en el desarrollo de capacidades logísticas, manufactureras y de exportación con el José María como epicentro.

Pero la megaurbe que se conformará tendrá que ir más allá del aeropuerto. Como propuesta, el informe sugiere una Ciudad Jardín para ordenar espacios urbanos cercados hoy por las construcciones. Su propuesta es una ciudad lineal de la industria entre Rionegro, Marinilla y Guarne, polígono en el que se desarrolle un espacio urbano denso, ambiental y con espacio público.

Es que la acelerada expansión pone a pensar que lo que se veía lejos en el futuro está ya a la vuelta de la esquina.