¿Más vivienda en el corredor de Las Vegas en Envigado?

Invertir la dinámica de crecimiento en Envigado es la premisa para modificar el Plan de Ordenamiento Territorial local que está vigente desde 2011. Que una zona como la ubicada en la margen del río, entre la Av. Regional y Las Vegas, donde apenas viven 84 personas, sea el polo magnético en el cual se construyan edificaciones hasta de 30 pisos y desestimular la construcción en las laderas.

Para lograr este objetivo, la administración municipal evaluó diversas alternativas, entre ellas las revisiones a las que podría someterse el POT, pero que no eran suficientes porque solo permitían actualizar temas de ejecuciones o consignar algunas normas complementarias.

Así que con el fin de cumplir con el modelo de ocupación territorial con un centro urbano compacto, fijado en el plan de desarrollo local, la alternativa era “aplicar una modificación excepcional para desincentivar la ocupación de la zona de expansión urbana”, explicó Luis Taborda Ramírez, funcionario de Planeación del Municipio que coordina esta labor.

Redensificar zonas planas

Para explicar el fenómeno que no solo ha sufrido Envigado sino los otros municipios del área metropolitana, Taborda indicó que el Aburrá parece más un cañón que un valle, por lo cual presenta limitaciones para su crecimiento urbano y las administraciones autorizan la expansión en las montañas.

“Los aprovechamientos que se dieron hacia el oriente empezaron a debilitarnos en movilidad, porque se demandan vías, andenes, servicios públicos, equipamientos. Y eso ocurrió tras la revisión y publicación del POT de 2011 que posibilitó el desarrollo de esas zonas”, indicó.

Según las cifras del Departamento Administrativo de Planeación local, desde 2011 en el suelo de expansión urbana ya se ha ocupado el 34 % de las 185,06 hectáreas.

El objetivo, de lograrse las modificaciones que se estima estarían aprobadas por el Concejo a más tardar en mayo de este año, es reducir a 86,73 hectáreas ese mismo territorio de expansión.

Jorge Pérez Jaramillo, decano de la facultad de Arquitectura de la Universidad Santo Tomás y formulador del POT en 2014 como director de Planeación de Medellín, respaldó la decisión y señaló que va en sintonía de directrices del Área Metropolitana fijadas en 2006 (a las que Envigado debe ceñirse tras su ingreso a esta entidad en 2016).

“La parte baja del valle es donde se encuentran las mejores condiciones de accesibilidad, infraestructura y dotación de servicios”, dijo.

Circulares emitidas por la Alcaldía de Envigado frenaron los vacíos normativos con los cuales algunos proyectos superaron los 16 niveles permitidos en las laderas, aprovechando su ubicación en pendiente para construir pisos por debajo del nivel de ingreso.

Con los cambios en el POT, eso quedará aún más claro, manifestó Taborda, y no solo eso sino que el límite de altura para nuevas edificaciones se reduce a 8 pisos, mientras que los edificios altos podrán desarrollarse tanto en la Zona 1, como en algunos polígonos aledaños a la carrera 43 A (ver mapa).

No obstante, aclaró, para llegar a la altura máxima deberán recibir el aval de la Aeronáutica Civil, teniendo en cuenta que podrían interferir con el polígono de aproximación de aeronaves al aeropuerto Olaya Herrera.

“Volvemos más interesante para los constructores las áreas cercanas al río y centro del municipio. Tendrán que pensar si prefieren las laderas, que tendrán nuevas condiciones, o desarrollar proyectos en la parte baja, con menores costos y todos los servicios a la mano”, ilustró Taborda.

El gerente de Camacol en Antioquia, Eduardo Loaiza, explicó que el ideal con estos cambios sería que la destinación de uso se divida en 70 % residencial y 30 % en comercio, industria y demás servicios.

Sin embargo, la modificación al POT contempla un 60 % en viviendas y el restante para otros usos.

Aún así, Loaiza consideró que con un crecimiento anual estimado de 30.000 hogares en Antioquia, este vuelco es interesante para atender una demanda efectiva (es decir, quienes tienen capacidad adquisitiva de comprar) estimada en 20.000 viviendas en el Aburrá y específicamente alrededor de 2.000 en Envigado.

Más espacio público

Una condición para que un proyecto pueda llegar a la altura máxima es garantizar espacio público en el primer nivel. Por ejemplo, como sucede en las Torres de Bomboná, en el Centro de Medellín, cuya primera planta cuenta con corredores y locales que pueden ser aprovechados por todos, no solo por los residentes de los edificios.

“Deberá existir integración inmobiliaria; es decir, que varios predios se unan para garantizar áreas comunes, espacios abiertos para que la ciudadanía disfrute de zonas verdes, servicios y comercio, y no perímetros cerrados”, anotó Taborda.

En el gremio inmobiliario este tipo de urbanismo se conoce como “zócalo urbano”. Loaiza comentó que esto contribuye a brindar una mejor calidad de vida, porque es similar a emular cómo funcionan los barrios tradicionales.

“Esos usos mixtos son fundamentales para la ciudad, porque de esta manera la gente se apropia de su zona y paga sus impuestos feliz”, dijo.

Agregó que muchas unidades ya edificadas cometieron el error de no contemplar los primeros pisos activos, y eso ocasionó aumentar los tiempos de desplazamiento de la gente para encontrar algo tan sencillo como una cafetería.

Al contrario, anotó Loaiza, al no tener muros cerrados y garantizar que la frecuencia de personas sea alta en distintos horarios, también se genera mayor seguridad porque no son unidades que en su exterior se mantienen solitarias.

Capacidad de las vías

Una de las preocupaciones de densificar la margen del río y polígonos aledaños a la carrera 43A en Envigado era si las vías podían atender el crecimiento que esto podría representar en el parque automotor y por ende la congestión vehicular.

Taborda afirmó que en las modificaciones planteadas al POT se tiene en cuenta desarrollos que están proyectados o en ejecución, como la construcción de la Conexión Vial Distribuidora Sur, paralela a la Av. Regional, la ampliación de Las Vegas y y la puesta en funcionamiento del Metroplús.

“Evidentemente también apuntamos a cambiar el chip, educar a la ciudadanía para generar una movilidad orientada al uso del transporte público y de la cicloinfraestructura que está planeada en esas zonas”, explicó.

Con la inauguración del centro comercial Viva se generaron ciertos temores debido a la congestión ocasionada en los primeros días tras su apertura; no obstante, según Pérez Jaramillo, estos lugares son los peores instrumentos para evaluar el flujo vehicular porque actúan como megaconcentradores de tráfico.

Por otro lado, indicó, permitir que la expansión urbana hacia las laderas siga creciendo sí afectaría la movilidad, debido a que la gente se desplaza desde las zonas altas en vehículos particulares, mientras que la densificación en la margen del río facilita el acceso a múltiples modos de transporte que solo se ofrecen en la parte baja del Aburrá.

John Fredy López Pérez, docente de la Facultad de Ingenierías de la Universidad de Medellín, coincidió con esto último y señaló que no se puede depender de la ampliación de vías para atender la demanda que tendrán nuevos complejos residenciales, que si son destinados a estratos altos y medios podrían contar con mínimo un carro por hogar.

Cada 12 años se somete el POT a un proceso de revisión. El que está vigente en Envigado irá hasta 2023 y, con las modificaciones, la administración planea que quede consignada una hoja de ruta para la planificación hacia el futuro del municipio y preservar las laderas hacia el oriente.