El negociazo que quieren hacer con Aguas Vivas

Aguas Vivas es un lote ubicado entre El Poblado y Las Palmas; dentro de él cabe cinco veces la Unidad Deportiva Atanasio Girardot. Está a nombre del Municipio de Medellín, pero hoy día dos empresas y una persona pretenden que les paguen por él más de 48.000 millones de pesos del erario.

Ahora hay una solicitud de conciliación ante la Procuraduría General de la Nación, que está pendiente de resolverse. Con el arreglo, los particulares quieren tomar el camino corto para que les reconozcan una supuesta reparación por el valor que consideran tiene el terreno: 48.234 millones de pesos.

Un segundo dato insólito es que el último valor catastral registrado por el terreno son 2.987 millones de pesos, es decir que la aspiración de los demandantes equivale a 17 veces esa cantidad. Aún más, apenas hace siete años estos particulares compraron el predio por $1.645 millones. De resultar en su favor la decisión multiplicarían su inversión por casi 30 veces en solo 8 años. Un negocio demasiado rentable.

Los que están reclamando los 48.000 millones de pesos son: IDC Inversiones, a través de su representante legal Juan Diego Moreno; Técnicas Constructivas, cuyo representante legal es Juan Fernando Rueda Salazar, y Juan Manuel Villegas como persona natural.

El abogado que los representa es José Luis Marín Fuentes, quien según probó el portal IFM Noticias está detrás de una tutela intentando truncar la revocatoria del alcalde Daniel Quintero.

¿Cómo se llegó a este punto? La historia comienza el 29 de diciembre de 2014, cuando IDC y Técnicas Constructivas compran el lote en cuestión que se ve desde el segundo mirador de Las Palmas. O mejor, si uno se para en este lugar, al lado de las estatuas de El Genio y El Aladino, una barrera de pinos que se yergue enfrente, limita la vista hacia El Poblado, justamente ese es el terreno.

Menos de tres meses después, ya en 2015, estas firmas le traspasaron el 11 % a Luis Pérez Gutiérrez —para ese momento él ya era exalcalde y estaba en campaña para la Gobernación, que terminó ganando unos meses después, en octubre de 2015—, y un 4 % a los hermanos de este, Alberto, Darío y Mario. El costo de la transacción fue de $361 millones. Luego, a mediados de 2015, Luis Pérez se hizo a otro 20 % y Mario a 4 % más, es decir que la familia Pérez Gutiérrez se quedó con el 39 % de la propiedad. El inmueble, en ese momento aparecía avaluado en $2.400 millones.

El 28 de marzo de 2016, los Pérez les devolvieron su participación en el predio a IDC y Técnicas Constructivas, y estas a su vez les cedieron la suya en la finca adyacente, llamada Las Brisas, donde también eran socios, de acuerdo con documentos que reposan en la Notaría 25 y a los cuales accedió este diario. Para ese momento, Pérez era Gobernador de Antioquia.

Finalmente, el 8 de mayo del año pasado, el megalote Aguas Vivas fue traspasado al Municipio de Medellín por un “pequeño” detalle, y es que desde 2014 el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) le había cambiado el uso al suelo y el predio quedó dentro del proyecto de un ecoparque que servirá como pulmón verde para la ciudad.

Así, quedó inhabilitado para desarrollar complejos habitacionales justo en un sector de edificios de lujo. Por eso no se entiende por qué IDC y Técnicas Constructivas se hicieron a él apenas 12 días después de que fue publicado el POT en la Gaceta Oficial, el 17 de diciembre de 2014.

Las dos firmas y el particular Juan Manuel Villegas —que tiene una participación minoritaria— le entregaron el terreno al Municipio sin un pago inicial a cambio, pensando en el negocio de ofrecerlo como lote de compensación urbanística. Esta es una figura creada por el POT por la cual quienes construyen edificios o urbanizaciones están obligados a entregarle espacio público a la ciudad. Y por eso se ha creado un mercado de tierras que no sirven para construir —como el de Aguas Vivas—.

La prueba de que cedieron el terreno al Municipio quedó consignada en una escritura de la Notaría 19 de Medellín, el 27 de diciembre de 2019. Quienes tienen este tipo de lotes suelen cederlos para no seguir pagando un millonario impuesto predial mientras consiguen quien les compre su derecho como espacio público.

No obstante, de repente cambiaron de planes, porque justo al inicio de la administración Quintero, los dueños de Aguas Vivas no llevaron la escritura a la oficina de registro para que el traspaso quedara totalmente legalizado. En cambio, en febrero de 2020 interpusieron un derecho de petición para variar los términos de la escritura. Su solicitud era que si en un año no habían encontrado cliente para su lote, el Municipio se los pagara. Van más allá, incluso, y dicen que se podría utilizar la plata que ingresa a un fondo que se nutre con lo que aportan otros constructores que prefieren cancelar la compensación en efectivo.

El Municipio les dijo que no una semana después. En carta, del 25 de febrero, el líder de la Unidad de Adquisición de Bienes Inmuebles de la Secretaría de Suministros, León Jairo Mejía, les desmontó la argumentación diciéndoles que ellos conocían previamente las condiciones de cesión del terreno y las aceptaron de manera voluntaria.

“Las situaciones de hecho que ustedes narran, y en las que incursionaron tales como préstamos, deudas y acreencias, con todo respeto son ajenas a cualquier responsabilidad presupuestal” de parte del Municipio, dice el funcionario en la respuesta escrita que se encuentra en el expediente al que accedió EL COLOMBIANO.

Tres semanas después, el 18 de marzo, Moreno y Rueda —de IDC y Técnicas Constructivas— cambiaron su libreto en otro derecho de petición. Esta vez buscaban que se modificaran los términos de la escritura. Adujeron que esta no se había registrado y que tampoco habían cumplido la condición que les había puesto Planeación Municipal, que consistía en adecuar el terreno en materia iluminación, caminos y drenajes.

“De nuestra parte, no tenemos el interés en continuar con el proceso ni entregar el lote si no se acepta la modificación aquí solicitada”, sentenciaron en tono perentorio y pidieron un nuevo acuerdo donde se les permitiera “desarrollar un proyecto urbanístico en el 30 % de extensión de la propiedad, alrededor del parque, y se entrega a título gratuito el 70 % de la tierra para uso del parque como espacio público”.

Es difícil explicar entonces por qué el 9 de mayo de 2020 finalmente hicieron el registro a favor del Municipio, pero sorprende más todavía el viraje de la Administración, que pasó de negar con argumentos técnicos el pago de cualquier valor a los exdueños de Aguas Viva, a abrir la puerta para hacerles el pago millonario que reclaman.

La vuelta de tuerca consistió en que el Municipio pasó de decir que era zona de reserva y que ahí no se podía construir, a que en un abrir y cerrar de ojos el lote se nombrara como posible epicentro del Valle del Software.

El 10 de septiembre del año pasado, en una respuesta a Moreno y Rueda, el secretario de Gestión y Control Territorial, Carlos Mario Montoya, aclara que el predio está contemplado para el programa bandera del alcalde Daniel Quintero. Plantea que es necesario acordar el valor real del predio y definir la forma de pago “en cuyo caso esta dependencia estaría de acuerdo con que se hiciera con recursos del fondo de compensación de obligaciones urbanísticas”. Es decir, hace 15 meses que el secretario Montoya dio un viraje y aceptó a nombre de la Alcaldía todas las pretensiones de los exdueños de Aguas Vivas.

Vale la pena recordar que Luis Pérez apoyó a Daniel Quintero a la Alcaldía y que el secretario Carlos Mario Montoya ha sido aliado político de Luis Pérez toda la vida.

Llama la atención además que para el proyecto del Valle del Software se haya considerado un terreno donde el POT no permite construir y más aún que el Instituto Social de Vivienda y Hábitat (Isvimed) haya proyectado diseños del corazón del Valle del Software que es el llamado Distrito Futuro, a sabiendas de que en una consulta técnica, Planeación le había dejado claro al Isvimed que no se podía construir allí.

Comenzaron un cruce de consultas y de comités para tratar de ambientar el pago. En febrero de este año, el entonces Secretario General de la Alcaldía, Jhonatan Villada, elevó una consulta al Ministerio de Vivienda acerca de si el lote podía ser recibido en pago por obligaciones urbanísticas y el director de Espacio Urbano y Territorial de esa cartera, Camilo Quiroz, le contestó que ese era un tema que debían resolver a nivel local.

Después, en marzo, en una reunión de un Comité Técnico del POT, por solicitud de Carlos Mario Montoya, se consideró la adquisición del predio. Y si no se aprobó fue porque el líder de Adquisición de Bienes Inmuebles reiteró que “el procedimiento jurídico de cesión anticipada a título gratuito estuvo ajustado a derecho” —según consta en un acta de esa reunión— por lo cual no era procedente pagar por un activo que ya era del Municipio.

Luego el 16 de julio pasado, los exdueños sí solicitaron la conciliación en que reclaman los $48.234 millones, por la vía del abogado Marín Fuentes.

Curiosamente a lo largo de este procedimiento varios funcionarios que han emitido conceptos que no favorecen el pago multimillonario han terminado removidos de sus cargos. Personas que conocen en detalle el caso aseguran que son ocho los altos funcionarios que han quedado en el camino, entre ellos, dos exsecretarios. Las autoridades tendrán que determinar si eso es así o no.

EL COLOMBIANO se comunicó con expropietarios de Aguas Vivas con el fin de conocer su versión de la historia y nos remitieron donde el abogado Marín Fuentes, quien se negó a hablar.

El secretario Montoya, por su parte, explicó su decisión de reversar la escritura de cesión de Aguas Vivas al Municipio de la siguiente manera: “Según el literal B de la cláusula décimo segunda de la Escritura Pública No. 5.762 del 27 de diciembre de 2019, firmada 3 días antes de concluir el periodo de gobierno del señor Federico Gutiérrez, se estipuló que ‘obrando en la calidad indicada, acepta para el Municipio de Medellín en los términos y condiciones contenidos en ésta escritura pública, la cesión del bien inmueble, que en forma gratuita e irrevocable hacen LOS CEDENTES, en cumplimiento de futuras obligaciones urbanísticas de diferentes proyectos constructivos, los cuales serán definidos por la Secretaría de Gestión y Control Territorial del Municipio de Medellin’, lo cual es abiertamente ilegal y rebase los límites de función de esta Secretaria y de este secretario”.

Y concluyó: “Por lo tanto, desde el momento en que asumí este cargo, manifesté la imposibilidad de cumplir dicha obligación y subsecuentemente la necesidad de modificar la escritura pública mencionada.

También intentamos escuchar la versión de los funcionarios removidos pero no fue posible. Antes de negarse a hablar, uno adujo que “alrededor del tema hay muchos intereses creados”.

¿De dónde podrían venir esos intereses? Habría que repasar quiénes se pueden beneficiar del negocio. Una primera pista, por supuesto, son los propios demandantes por la millonada que recibirían, pero hay que considerar también que de levantar las restricciones para la construcción en el área se le valorizaría el terreno a la finca vecina, Las Brisas, la de la familia Pérez, de 40.208 metros cuadrados.

Por lo pronto, en la pendiente del terreno luce una valla promocionando a Luis Pérez para la Presidencia de la República. El precandidato negó haber ejercido alguna influencia en el tema (ver nota anexa)